Succession à Phuket : transmettre son bien quand on est français

En cas de décès, votre bien immobilier de Phuket ne disparaît pas : il est transmissible à vos héritiers, mais selon des règles thaïlandaises spécifiques. Un héritier étranger peut conserver un condo en pleine propriété (freehold) uniquement si l’immeuble reste dans le quota de propriété étrangère de 49 % et s’il remplit les conditions légales ; à défaut, il doit revendre le bien dans un délai d’un an (selon le cabinet Tilleke & Gibbins, sur la base du Condominium Act). Pour un leasehold, tout dépend des clauses de succession et de cession inscrites dans le bail. Dans tous les cas, un testament thaï distinct est vivement recommandé pour vos actifs situés en Thaïlande.

Pour un acheteur français qui prépare sa retraite ou un investissement à Phuket, la question de la succession immobilière en Thaïlande est souvent le point aveugle du dossier. On compare les rendements, les visas, la fiscalité des loyers — mais rarement ce qu’il advient du bien le jour où l’on n’est plus là. C’est pourtant là que se jouent la sécurité patrimoniale de votre famille et la sérénité de votre projet. Voici, sans détour, ce que vous devez savoir sur la transmission d’un bien à Phuket, la fiscalité successorale comparée et les documents à préparer avant même de signer.

En bref

• Condo freehold : transmissible à un héritier étranger, mais l’enregistrement de la propriété dépend du quota de 49 % de surface détenue par des étrangers dans l’immeuble ; sinon, revente forcée dans l’année (Tilleke & Gibbins / Condominium Act).
• Leasehold : la transmission n’a rien d’automatique — elle dépend entièrement des clauses de succession et de cession négociées dans le contrat de bail. À vérifier avant l’achat.
• Testament thaï : indispensable en complément de votre testament français, pour éviter le blocage des actifs situés en Thaïlande.
• Fiscalité successorale : la Thaïlande ne taxe la succession que sur la fraction dépassant 100 M THB par héritier (10 %, réduit à 5 % en ligne directe), le conjoint survivant étant exonéré (source : PwC Tax Summaries). Un seuil très élevé face à la France.
• Recommandation : faites vérifier votre montage par un juriste franco-thaï. Cet article est une information générale, pas un conseil personnalisé.

Pourquoi la succession se prépare avant l’achat, pas après

La Thaïlande attire un flux croissant d’acheteurs européens : selon le Bangkok Post (données REIC), les acquéreurs français se sont classés 6e parmi les acheteurs étrangers de condos en 2025, avec 657 unités (+26,1 % en volume) pour 2,6 milliards THB (+16,6 % en valeur) — un chiffre national, qui reflète un intérêt européen dont Phuket profite pleinement. À Phuket, le prix médian du condominium tourne autour de 140 000 à 144 000 THB/m² (estimations C9 Hotelworks, avril 2025). Le marché est dynamique, mais mixte : la valeur transférée aux étrangers a reculé à l’échelle nationale en 2025, preuve qu’il ne faut jamais raisonner en plus-value garantie.

Dans cet enthousiasme, une réalité juridique est trop souvent découverte trop tard : le régime de propriété que vous choisissez à l’achat détermine directement ce que vos héritiers pourront faire du bien. Freehold et leasehold n’obéissent pas aux mêmes règles de transmission. Régler la question en amont — au moment de la structuration de l’achat — coûte quelques heures de conseil ; la régler après un décès peut coûter le bien lui-même.

Transmettre un condo en pleine propriété (freehold) à des héritiers étrangers

En Thaïlande, un étranger ne peut pas posséder de terrain, mais il peut détenir un appartement en condominium en pleine propriété (freehold), dans la limite du quota de 49 % de la surface de plancher de l’immeuble réservée aux propriétaires étrangers. L’enregistrement de ce freehold étranger suppose de présenter un formulaire de transaction de change (FET, Foreign Exchange Transaction form) délivré par la banque thaïlandaise qui reçoit les fonds venus de l’étranger (Condominium Act / Lex Bangkok).

Que se passe-t-il au décès du propriétaire ? Le condo entre dans la succession et est transmis à l’héritier désigné. Mais hériter ne signifie pas automatiquement pouvoir conserver le bien à son nom. Selon le cabinet Tilleke & Gibbins, sur la base du Condominium Act :

• L’héritier étranger peut faire enregistrer la propriété à son nom s’il est éligible au titre de la section 19 de la loi et si l’immeuble reste dans le quota de 49 % de propriété étrangère (section 19/5).
• Si ces conditions ne sont pas réunies — par exemple si le quota étranger de l’immeuble est déjà saturé — l’héritier doit céder le bien dans un délai d’un an à compter de l’acquisition par héritage (section 19/7).

Autrement dit, un enfant ou un conjoint qui hérite peut se retrouver contraint de vendre, non par volonté, mais par une règle de quota qui lui échappe. C’est un point que beaucoup de familles ignorent. La bonne nouvelle : dans la plupart des cas, l’héritier récupère la valeur du bien (le produit de la vente), même s’il ne peut pas garder le mur. La mauvaise : une vente contrainte dans l’année n’est jamais une vente réalisée dans les meilleures conditions de marché.

Pour approfondir le mécanisme du freehold et ses alternatives, consultez notre guide complet freehold vs leasehold à Phuket.

Ce que cela implique concrètement

• Vérifiez, dès l’achat, la marge de quota étranger de l’immeuble : un immeuble où la part étrangère est déjà proche de 49 % expose vos héritiers à la revente forcée.
• Conservez précieusement le formulaire FET et l’ensemble des justificatifs de transfert de fonds : ils sont essentiels pour l’enregistrement, y compris pour l’héritier.
• Anticipez le scénario où l’héritier ne souhaiterait ou ne pourrait pas conserver le bien : un mandat de vente clair et un testament thaï fluidifient énormément la procédure.

Transmettre un leasehold : tout se joue dans le bail

Le leasehold (bail de longue durée — souvent la durée maximale prévue par la loi thaïlandaise —, parfois assorti d’options de renouvellement) est souvent présenté comme la solution pour les biens où le freehold étranger est impossible, notamment les villas sur terrain. Mais en matière de succession, il appelle une vigilance particulière.

Un bail n’est pas un droit de propriété : c’est un contrat. Sa transmission au décès dépend entièrement de ce que ce contrat prévoit. Contrairement au freehold, il n’existe pas de règle légale simple garantissant que le bail passe automatiquement à vos héritiers. Certains baux comportent des clauses expresses de transmissibilité aux héritiers et de cession ; d’autres restent muets ou, pire, prévoient l’extinction du bail au décès du preneur. L’enregistrement d’un leasehold au Bureau des Terres (Land Office) coûte environ 1,1 % du montant total des loyers (standard du Land Department).

Les points à faire vérifier avant de signer par un juriste :

• Le bail prévoit-il explicitement sa transmission aux héritiers en cas de décès du preneur ?
• Prévoit-il un droit de cession (revente du bail à un tiers) et à quelles conditions ?
• Les options de renouvellement sont-elles opposables aux héritiers, ou s’éteignent-elles avec le preneur initial ?
• Qui est le bailleur (personne physique, société, promoteur) et quelle est sa solidité dans la durée ?

C’est le cœur du sujet : un leasehold mal rédigé peut laisser vos héritiers sans droit sur le bien, même si vous l’avez payé intégralement. À l’inverse, un bail correctement négocié, avec clauses de succession et de cession solides, offre une transmission maîtrisée. La différence ne se voit pas à l’achat : elle apparaît le jour de la succession. D’où l’importance d’une lecture juridique du contrat en amont, sujet que nous détaillons dans notre article sur les aspects juridiques de l’achat immobilier en Thaïlande.

Le testament thaï : le document trop souvent oublié

Vous avez probablement un testament français, ou vous comptez sur les règles françaises de dévolution. Cela ne suffit pas pour vos actifs situés en Thaïlande. Un testament étranger peut, en théorie, être reconnu par les tribunaux thaïlandais, mais son exécution suppose traduction, légalisation et procédure — un parcours long, coûteux et incertain, pendant lequel le bien et les comptes bancaires locaux restent gelés.

La solution recommandée par les praticiens franco-thaïs est simple : rédiger un testament thaï distinct, limité à vos actifs situés en Thaïlande (le condo ou le leasehold, le compte bancaire local, un véhicule, du mobilier), en complément — et non en remplacement — de votre testament français qui couvre votre patrimoine en France et ailleurs.

Les avantages d’un testament thaï dédié :

• Il est directement exécutable par les tribunaux thaïlandais, sans procédure de reconnaissance d’un acte étranger.
• Il désigne clairement l’exécuteur (administrateur de la succession) et les héritiers pour les seuls biens thaïlandais.
• Il accélère la levée du gel des comptes et la procédure de transmission du bien.
• Il évite les conflits entre deux documents rédigés dans deux systèmes juridiques différents, à condition qu’ils soient coordonnés.

Point de vigilance essentiel : les deux testaments doivent être rédigés de façon coordonnée pour ne pas se contredire ou se révoquer mutuellement. Un testament thaï mal articulé avec le testament français peut créer plus de problèmes qu’il n’en résout. C’est précisément le type de coordination qui justifie l’intervention d’un juriste maîtrisant les deux ordres juridiques.

Fiscalité successorale : Thaïlande vs France

C’est ici que la Thaïlande présente un vrai atout, à condition de ne pas le surinterpréter. La Thaïlande applique un impôt sur les successions uniquement sur la fraction d’un héritage qui dépasse 100 millions de THB par héritier. Au-delà de ce seuil, le taux est de 10 %, réduit à 5 % pour les ascendants et descendants (ligne directe). Et surtout, le conjoint survivant est totalement exonéré, quel que soit le montant (source : PwC Tax Summaries, Thaïlande).

Pour l’écrasante majorité des acheteurs français à Phuket — où le prix médian du condo se situe autour de 140 000 à 144 000 THB/m² (estimations C9 Hotelworks) — la valeur du bien est très loin du seuil de 100 M THB. En pratique, la transmission d’un appartement ou même d’une villa à Phuket ne déclenche, le plus souvent, aucun impôt successoral thaïlandais.

À cela s’ajoute un autre point favorable : la Thaïlande n’a pas d’équivalent de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) français. Le bien est en revanche soumis à la Land & Building Tax annuelle, dont le plafond résidentiel est de 0,3 % de la valeur estimée, avec une exonération pour la résidence principale pouvant atteindre 50 M THB sous conditions (source : Land and Building Tax Act B.E. 2562 / Thailand Law Online). Autrement dit : pas de taxe sur la fortune immobilière, mais une taxe foncière annuelle modérée. Il ne faut donc pas affirmer qu’il n’y a « aucun impôt » — la réalité est une fiscalité de détention légère.

Côté français, la prudence s’impose. En tant que résident fiscal français (ou pour des héritiers résidents français), votre succession mondiale peut rester soumise aux règles françaises, réputées bien plus lourdes, et à la réserve héréditaire qui protège les enfants. La combinaison des deux systèmes — thaïlandais et français — ne s’improvise pas et dépend de votre résidence fiscale, de celle de vos héritiers et de conventions applicables. Nous ne citons ici aucun taux français précis, car votre situation individuelle est déterminante : c’est exactement le rôle d’un conseil franco-thaï de l’évaluer.

Tableau comparatif : succession et fiscalité de détention

Critère	Thaïlande	France
Impôt sur les successions	Uniquement au-delà de 100 M THB/héritier ; 10 % (5 % en ligne directe) ; conjoint exonéré (PwC)	Régime réputé plus lourd et progressif ; à évaluer au cas par cas avec un conseil (non chiffré ici)
Impôt sur la fortune immobilière	Aucun équivalent de l’IFI	IFI applicable selon le patrimoine immobilier
Taxe foncière annuelle	Land & Building Tax, plafond résidentiel 0,3 % ; exonération résidence principale jusqu’à 50 M THB	Taxe foncière locale
Réserve héréditaire	Liberté testamentaire plus large	Réserve héréditaire protégeant les descendants
Document clé	Testament thaï pour les actifs locaux	Testament français / notaire

Les éléments français sont volontairement qualitatifs : ils dépendent de votre résidence fiscale et doivent être chiffrés par un professionnel.

Un mot sur la fiscalité des revenus locatifs

Si votre bien est loué, la convention fiscale franco-thaïlandaise (signée le 25 août 1974) attribue l’imposition des revenus de biens immobiliers à l’État où le bien est situé — donc la Thaïlande pour une location à Phuket (article 6, conforme à la règle de situs de l’OCDE ; source : Orbitax). Depuis le 1er janvier 2024, les résidents fiscaux thaïlandais (≥ 180 jours/an) sont par ailleurs imposés sur les revenus de source étrangère rapatriés en Thaïlande (source : Forvis Mazars Thaïlande). Une proposition de juin 2025 visant à exonérer les revenus rapatriés dans une fenêtre de deux ans est en discussion, mais pas encore en vigueur — ne la considérez pas comme acquise. Ces sujets sont développés dans notre guide dédié à la fiscalité France-Thaïlande de l’immobilier.

Checklist : sécuriser la transmission de votre bien à Phuket

1. Avant l’achat : choisir en connaissance de cause entre freehold et leasehold, en intégrant l’objectif de transmission.
2. Freehold : vérifier la marge de quota étranger de l’immeuble et conserver le formulaire FET.
3. Leasehold : faire relire le bail pour confirmer les clauses de succession et de cession avant de signer.
4. Après l’achat : rédiger un testament thaï couvrant vos actifs thaïlandais, coordonné avec votre testament français.
5. Désigner un exécuteur de confiance et informer vos héritiers de l’existence des biens et des documents.
6. Faire valider l’ensemble par un juriste franco-thaï, en particulier si votre patrimoine est important ou vos héritiers résidents français.

Les erreurs à éviter

• Croire qu’un testament français suffit pour débloquer un condo ou un compte en Thaïlande. Il faut un testament thaï.
• Signer un leasehold sans lire les clauses de succession : c’est la première cause de perte de droits pour les héritiers.
• Ignorer le quota de 49 % au moment de l’achat, puis découvrir la revente forcée au décès.
• Surinterpréter l’avantage fiscal thaï : le seuil de 100 M THB est réel, mais la taxe foncière annuelle et la fiscalité française côté héritiers subsistent.
• Attendre : la succession se prépare tant que l’on est en bonne santé, pas dans l’urgence.

Foire aux questions (FAQ)

Mon fils, résident en France, peut-il hériter de mon condo à Phuket ?

Oui, il peut en hériter. Il pourra faire enregistrer la propriété à son nom s’il est éligible au titre de la section 19 du Condominium Act et si l’immeuble reste dans le quota de 49 % de propriété étrangère (Tilleke & Gibbins). Si ces conditions ne sont pas réunies, il devra vendre le bien dans un délai d’un an et en percevoir le produit. Un testament thaï facilite grandement la procédure.

Le bail (leasehold) de ma villa est-il transmissible à mes héritiers ?

Cela dépend exclusivement des clauses de votre contrat de bail. Un leasehold n’est pas un droit de propriété mais un contrat : sa transmission au décès doit être expressément prévue par des clauses de succession et de cession. C’est la raison pour laquelle il faut faire relire le bail par un juriste avant l’achat, jamais après.

Dois-je faire un testament thaï si j’ai déjà un testament français ?

Oui, c’est vivement recommandé. Un testament thaï distinct, limité à vos actifs situés en Thaïlande, est directement exécutable par les tribunaux thaïlandais et évite le blocage prolongé de vos comptes et de votre bien. Il doit être coordonné avec votre testament français pour ne pas créer de contradiction.

Quels droits de succession mes héritiers paieront-ils en Thaïlande ?

L’impôt thaïlandais ne s’applique qu’à la fraction d’héritage dépassant 100 millions de THB par héritier, au taux de 10 % (réduit à 5 % en ligne directe), le conjoint survivant étant exonéré (PwC). La grande majorité des biens de Phuket restant très en deçà de ce seuil, la transmission ne déclenche le plus souvent aucun impôt successoral thaïlandais. La fiscalité française côté héritiers reste toutefois à évaluer séparément.

La Thaïlande a-t-elle un impôt sur la fortune comme l’IFI français ?

Non. La Thaïlande n’a pas d’équivalent de l’IFI. Le bien est soumis à une taxe foncière annuelle (Land & Building Tax), dont le plafond résidentiel est de 0,3 % de la valeur estimée, avec exonération de résidence principale jusqu’à 50 M THB sous conditions. Il s’agit donc d’une fiscalité de détention légère, mais pas nulle.

Faut-il un statut de résidence particulier pour hériter ou détenir un bien à Phuket ?

Non : la détention d’un condo en freehold n’est pas conditionnée à un visa, et l’héritage suit les règles ci-dessus. En revanche, pour vivre sur place, les visas retraite (O-A/O-X), le visa LTR du BOI ou le DTV répondent à des logiques différentes. Nous détaillons ces options dans notre guide sur la retraite à Phuket et les visas.

Avertissement

Cet article fournit une information générale à jour de 2026 et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. Les règles de succession, de fiscalité et de propriété évoluent, et leur application dépend de votre situation individuelle (résidence fiscale, composition du patrimoine, résidence des héritiers). Consultez toujours un professionnel qualifié ou le réseau de partenaires de Palmora Property avant toute décision.

Préparer sereinement la transmission de votre bien

La question « que devient mon bien à mon décès ? » mérite une réponse précise, pas une approximation rassurante. Chez Palmora Property, nous accompagnons les acheteurs français avec un réseau de juristes franco-thaïs capables de rédiger votre testament thaï, de vérifier les clauses de succession et de cession de votre bail avant l’achat, et de coordonner votre montage avec votre notaire français. C’est la meilleure garantie que votre projet de Phuket profite un jour à ceux à qui vous le destinez.

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