Fiscalité France-Thaïlande 2026 : convention et rendement

En vertu de la convention fiscale franco-thaïlandaise de 1974, les revenus d’un bien immobilier situé à Phuket sont imposables en Thaïlande, et non en France : c’est la règle du lieu de situation (« situs »), qui neutralise la double imposition sur les loyers. Depuis le 1er janvier 2024, la Thaïlande impose toutefois ses résidents fiscaux (séjour ≥ 180 jours par an) sur les revenus étrangers rapatriés dans le pays. Cette réforme change la donne pour les retraités et investisseurs français — sans pour autant faire de la Thaïlande un enfer fiscal, puisqu’il n’y existe aucun équivalent de l’IFI. Voici, sources à l’appui, ce que la fiscalité franco-thaïlandaise implique concrètement pour votre projet en 2026.

En bref

• Loyers thaïlandais → imposés en Thaïlande. La convention fiscale franco-thaïlandaise attribue le droit d’imposer les revenus immobiliers à l’État où le bien est situé (source : Orbitax / convention de 1974, art. 6).
• Réforme 2024 : un résident fiscal thaï est désormais imposé sur ses revenus étrangers rapatriés en Thaïlande, quelle que soit l’année où ils ont été gagnés ; les revenus antérieurs à 2024 restent exonérés (source : Forvis Mazars Thailand).
• Pas d’IFI en Thaïlande, mais une taxe foncière annuelle modeste (Land & Building Tax, plafond résidentiel de 0,3 % de la valeur estimée).
• Coûts de transaction lisibles : 2 % de frais de mutation, 0,5 % de droit de timbre, et une Specific Business Tax de 3,3 % en cas de revente sous 5 ans (source : Land Department).
• Rendement locatif Phuket : environ 5,8 % brut en moyenne en 2025, jusqu’à 7–8,5 % pour les biens bien situés (estimations C9 Hotelworks / Colliers) — des fourchettes, jamais des garanties.

Avertissement. Cet article délivre une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. La convention de 1974 est un texte technique et chaque situation (source des revenus, résidence, structure de détention) doit être validée avec un conseil fiscal franco-thaï qualifié.

La double imposition entre la France et la Thaïlande : ce que dit vraiment la convention

La première inquiétude d’un acheteur français est légitime : « Vais-je payer deux fois l’impôt, en France et en Thaïlande ? » La réponse tient dans un traité bilatéral signé le 25 août 1974, toujours en vigueur, dont l’objet même est d’éviter la double imposition entre la France et la Thaïlande.

Le principe directeur pour l’immobilier est simple et conforme au standard de l’OCDE : les revenus d’un bien immeuble sont imposables dans l’État où le bien est situé (article 6 de la convention, source : Orbitax). Concrètement, les loyers d’un condominium à Phuket relèvent de l’impôt thaïlandais. La France, de son côté, applique le mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par la convention : vous déclarez ces revenus en France, mais l’imposition française est neutralisée selon la méthode d’élimination prévue par la convention (crédit d’impôt égal à l’impôt français ou exonération avec maintien du taux effectif, selon la nature du revenu) — un point à valider avec un fiscaliste, car il dépend de l’article applicable.

Ce point est structurant : la fiscalité thaïlandaise sur les revenus locatifs est généralement plus légère que la fiscalité française sur les mêmes loyers, et la convention garantit que vous n’êtes pas taxé deux fois sur le même euro. Pour comprendre comment détenir le bien en amont (pleine propriété ou bail), lisez notre guide complet Freehold vs Leasehold à Phuket.

Et les pensions de retraite ?

C’est ici qu’il faut être prudent. La convention traite les pensions à l’article 18 et les rémunérations publiques (fonction publique) à l’article 19. Des sources secondaires résument les pensions privées comme imposables là où se situe la source, mais la distinction entre pension privée et pension publique est technique et le texte date de 1974 (source : Benoit & Partners, résumé secondaire). Il ne faut donc surtout pas affirmer qu’« une pension française est exonérée en Thaïlande » : la convention répartit des droits d’imposer, et votre cas précis doit être vérifié avec un fiscaliste franco-thaï. Une pension de fonctionnaire, une pension du privé et une rente ne suivent pas forcément la même règle.

La réforme thaïlandaise de 2024 sur les revenus étrangers rapatriés

C’est la nouveauté qui inquiète le plus les futurs résidents. Depuis le 1er janvier 2024, un résident fiscal thaïlandais — c’est-à-dire toute personne séjournant au moins 180 jours par an dans le pays — est imposé en Thaïlande sur ses revenus de source étrangère lorsqu’ils sont rapatriés (remittance) sur le territoire, quelle que soit l’année où ils ont été perçus (Instruction départementale Por. 161/162, source : Forvis Mazars Thailand).

Trois précisions capitales, souvent mal comprises :

1. C’est le rapatriement qui déclenche, pas la perception. Tant que les fonds restent hors de Thaïlande, ils ne sont pas concernés. L’impôt naît lorsque l’argent entre dans le pays.
2. Les revenus gagnés avant 2024 sont exonérés. L’épargne et les gains antérieurs au 1er janvier 2024 échappent au dispositif, même rapatriés plus tard.
3. Une fenêtre d’exonération de 2 ans est en discussion — mais n’est pas la loi. Une proposition de juin 2025 viserait à exonérer les revenus étrangers rapatriés dans un délai de deux ans (l’année de perception ou la suivante). Elle n’a pas été publiée au Journal officiel (Royal Gazette) et reste en attente d’arbitrage (source : Forvis Mazars / STEP / HLB Thailand). Nous la mentionnons comme une piste, jamais comme un droit acquis : ne bâtissez pas votre plan dessus.

Pour un retraité français percevant une pension et qui deviendrait résident fiscal thaï, l’enjeu concret est la planification des rapatriements : quels fonds faire entrer, quand, et sous quel régime conventionnel. C’est exactement le type de sujet à cadrer avant de s’installer — notre dossier sur la retraite à Phuket, les visas O-A/O-X/LTR/DTV et la sécurisation du bien pose les bases côté séjour.

L’absence d’IFI : un vrai atout, à ne pas surestimer

Bonne nouvelle patrimoniale : la Thaïlande n’a pas d’équivalent de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Détenir une villa ou un condominium à Phuket n’ajoute rien à une éventuelle assiette IFI locale, puisque cet impôt n’existe pas dans le droit thaïlandais (source : Thailand Law Online / Land and Building Tax Act B.E. 2562).

Attention toutefois à ne pas transformer cet avantage en slogan « zéro impôt foncier ». La Thaïlande applique une Land & Building Tax annuelle, dont le plafond résidentiel est de 0,3 % de la valeur estimée, avec une exonération pour la résidence principale jusqu’à 50 millions de THB lorsque le terrain et le bâti sont détenus et inscrits sur le registre de la maison (source : Land and Building Tax Act). Pour un investisseur français habitué à l’IFI et à la taxe foncière hexagonale, l’addition thaïlandaise reste nettement plus douce — mais elle n’est pas nulle.

Rappelons aussi le cadre de détention : un étranger ne peut pas posséder de terrain, mais peut détenir un condominium en pleine propriété (freehold) dans la limite du quota de 49 % de la surface de l’immeuble réservée aux étrangers, l’enregistrement exigeant un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) émis par la banque thaïe qui reçoit les fonds venus de l’étranger (source : Condominium Act / Lex Bangkok).

Frais et taxes : à l’achat, à la détention et à la revente

La fiscalité de transaction thaïlandaise est simple et prévisible. Voici les postes standards perçus au Land Office (source : Thailand Land Department, standard de marché).

Poste	Taux	Quand	Base
Frais de mutation (transfer fee)	2 %	À l’achat / revente	Valeur estimée par l’administration
Droit de timbre (stamp duty)	0,5 %	Transaction	Valeur (exclusif si SBT due)
Specific Business Tax (SBT)	3,3 %	Revente sous 5 ans	Prix / valeur estimée (le plus élevé)
Enregistrement d’un bail (leasehold)	~1,1 %	Signature du bail	Total des loyers du bail
Land & Building Tax	≤ 0,3 % / an	Détention	Valeur estimée (résidentiel)

Deux réflexes à retenir. D’abord, la répartition acheteur/vendeur de ces frais se négocie : elle n’est pas figée par la loi et fait partie de la discussion commerciale. Ensuite, la SBT de 3,3 % ne s’applique qu’en cas de revente dans les cinq ans — un paramètre déterminant si votre horizon est court. Un bien détenu au-delà de cinq ans échappe à la SBT, le droit de timbre prenant alors le relais.

Rendement locatif Phuket : cadrage prudent, Phuket vs Paris

Parlons chiffres, sans promesse. Le rendement locatif Phuket s’établit, selon les cabinets de conseil, autour de 5,8 % brut en moyenne en 2025, les biens bien situés atteignant 7 à 8,5 % brut, soit grossièrement 5 à 10 % net selon le type de bien, l’emplacement et la stratégie de gestion (estimations C9 Hotelworks / Colliers Thailand). Le prix médian du condominium à Phuket tournait autour de 140 000 à 144 000 THB/m² (≈ 4 000 USD/m²) début 2025 (source : C9 Hotelworks). Ce sont des estimations de marché, pas des statistiques officielles : nous raisonnons en fourchettes.

Indicateur (estimations)	Phuket	Paris
Rendement brut moyen	~5,8 % (jusqu’à 7–8,5 % en prime)	structurellement plus faible
Prix moyen	~140–144 000 THB/m² (~4 000 USD)	nettement plus élevé au m²
Impôt type IFI	Aucun (mais Land & Building Tax ≤ 0,3 %)	IFI applicable au-delà du seuil
SBT à la revente < 5 ans	3,3 %	sans équivalent direct

Sources : C9 Hotelworks / Colliers pour Phuket ; la colonne parisienne est purement qualitative et destinée à situer les ordres de grandeur, aucun chiffre parisien n’étant sourcé ici.

Un mot d’honnêteté indispensable : le marché n’est pas uniformément haussier. En 2025, la valeur nationale des transferts de condos aux étrangers a reculé, même si certains volumes progressaient. À Phuket, la dynamique reste porteuse — l’année pleine 2025 approchait ~1 190 unités transférées à des étrangers pour ~6,09 milliards de THB, en croissance d’environ 10 % en volume (source : REIC via Nation Thailand, chiffre à recouper car issu d’un reporting secondaire). Signe d’un rééquilibrage des nationalités : au T1 2026, les acheteurs russes ont représenté 44 % de la valeur des transferts de condos étrangers à Phuket (156 unités, 1,06 milliard de THB), tandis que les Chinois, toujours n°1 au niveau national, reculaient fortement (−39 % en volume, −43 % en valeur) sur le trimestre (source : Bangkok Post / REIC). Côté français, la demande progresse : 657 unités achetées en 2025 au niveau national, +26,1 % en volume (rang n°6, source : Bangkok Post / REIC) — un chiffre à l’échelle de la Thaïlande entière, pas propre à Phuket, mais révélateur d’un intérêt européen qui irrigue aussi l’île.

Ne visez donc jamais un rendement « garanti » : visez une fourchette réaliste, un bon emplacement et une gestion sérieuse.

Checklist : sécuriser sa fiscalité franco-thaïe

1. Déterminer votre résidence fiscale (le seuil des 180 jours change tout).
2. Cartographier vos revenus : loyers thaïs, pensions, dividendes — et vérifier, article par article, ce que la convention attribue à chaque État.
3. Planifier les rapatriements post-2024 (montant, calendrier, origine des fonds pré-2024 exonérés).
4. Anticiper la SBT : horizon de revente ≥ 5 ans si possible.
5. Rédiger un testament thaïlandais pour les actifs situés en Thaïlande, en complément de votre planification successorale française.
6. Faire valider le tout par un binôme comptable/fiscaliste franco-thaï.

Erreurs à éviter

• Croire que la fenêtre d’exonération de 2 ans est en vigueur : elle ne l’est pas.
• Confondre « pas d’IFI » et « pas d’impôt foncier » : la Land & Building Tax existe.
• Supposer qu’une pension française est automatiquement exonérée en Thaïlande.
• Oublier qu’un héritier étranger ne peut conserver un condo thaï que sous conditions (quota de 49 % et qualification légale), sous peine de vente forcée dans l’année — voir notre dossier sur la succession et la transmission d’un bien à Phuket pour les propriétaires français.

Foire aux questions (FAQ)

Vais-je payer l’impôt deux fois sur mes loyers de Phuket ?

Non, c’est précisément ce que la convention de 1974 empêche. Les loyers d’un bien situé en Thaïlande sont imposables en Thaïlande (art. 6), et la France élimine la double imposition via son mécanisme conventionnel. Vous déclarez ces revenus en France, mais vous n’êtes pas taxé une seconde fois sur le même montant (source : Orbitax / convention 1974).

La réforme de 2024 taxe-t-elle ma pension française en Thaïlande ?

Elle taxe les revenus étrangers rapatriés en Thaïlande par un résident fiscal (≥ 180 jours/an), sous réserve de ce que la convention prévoit pour les pensions (art. 18 et 19). Le traitement d’une pension privée diffère potentiellement de celui d’une pension publique, et le texte est technique : à valider au cas par cas avec un fiscaliste franco-thaï (sources : Forvis Mazars ; Benoit & Partners).

Existe-t-il un IFI en Thaïlande ?

Non. La Thaïlande ne connaît pas d’impôt sur la fortune immobilière. Elle applique en revanche une taxe foncière annuelle (Land & Building Tax) plafonnée à 0,3 % pour le résidentiel, avec une exonération de résidence principale jusqu’à 50 millions de THB sous conditions (source : Land and Building Tax Act B.E. 2562).

Quels frais dois-je prévoir à l’achat d’un condo ?

Les postes standards au Land Office sont : 2 % de frais de mutation, 0,5 % de droit de timbre, et 3,3 % de Specific Business Tax uniquement si le vendeur revend dans les cinq ans. Leur répartition entre acheteur et vendeur se négocie (source : Thailand Land Department).

Quel rendement locatif espérer à Phuket ?

Les estimations de marché situent le rendement brut moyen autour de 5,8 % en 2025, jusqu’à 7–8,5 % pour les biens bien placés, soit environ 5 à 10 % net selon la stratégie (C9 Hotelworks / Colliers). Ce sont des fourchettes indicatives, pas des garanties : la valeur des transactions a même reculé au niveau national en 2025.

Un simple achat immobilier me donne-t-il un visa long séjour ?

Pas directement. L’idée « 3 millions de THB = visa long séjour » est un raccourci marketing, pas une catégorie officielle : il s’agit d’une extension d’investissement/long séjour packagée, nécessitant une lettre de certification du ministère du Tourisme ; le seuil d’investissement codifié est de 10 millions de THB (source : AIM Bangkok / Thaiger). Le visa DTV, lui, ne confère aucun droit de propriété, mais ses 180 jours par entrée suffisent à finaliser un achat — voir notre article sur le visa DTV et la vie de nomade digital à Phuket. Consultez un avocat en immigration thaï agréé.

Parlons de votre projet, chiffres en main

La double imposition et la réforme de 2024 ne doivent pas vous paralyser : bien cadrées, elles se gèrent — et l’absence d’IFI reste un vrai atout patrimonial. Chez Palmora Property, nous ne nous substituons pas à votre fiscaliste : nous vous mettons en relation avec les comptables et fiscalistes franco-thaï de notre réseau, et nous assurons la gestion locative de votre bien pour déclarer proprement vos revenus, des deux côtés de la convention.

Justine Tondeur et l’équipe francophone de Palmora vous répondent directement. Écrivez-nous via notre page contact, par WhatsApp au +66 61 249 4192 ou par e-mail à [email protected]. Vous pouvez aussi parcourir l’ensemble de nos analyses sur le blog Palmora.

Information générale, non constitutive d’un conseil fiscal, juridique ou d’investissement personnalisé. Les chiffres de rendement et de prix sont des estimations de cabinets (C9 Hotelworks, Colliers) et non des statistiques officielles ; aucun rendement ni aucune plus-value ne sont garantis. Consultez un professionnel qualifié ou un partenaire de notre réseau avant toute décision.