Payer un bien à Phuket : SWIFT, crypto et FET

Pour enregistrer un condo de Phuket à votre nom en tant qu’étranger (Freehold, pleine propriété), l’argent doit arriver en Thaïlande en devises étrangères — pas en bahts — sur votre propre compte bancaire thaïlandais, puis être converti en bahts une fois dans le pays. C’est à cette seule condition que la banque émettra le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction), sans lequel le Bureau des Cadastres (Land Department) refusera d’enregistrer une propriété étrangère. Les sanctions internationales et l’exclusion de certaines banques du réseau SWIFT ont rendu ce chemin plus difficile pour les acheteurs de certains marchés, mais pas impossible : les transferts via des juridictions tierces et la vente légale d’actifs cryptos par des plateformes thaïlandaises agréées par la SEC restent l’un comme l’autre viables — à condition que l’opération soit correctement structurée et que l’origine des fonds soit avérée.

Les mécanismes du FET et de l’origine des fonds décrits dans ce guide s’appliquent à tout acheteur étranger, sanctionné ou non — les sanctions ne font que compliquer l’acheminement de l’argent, elles ne changent pas les règles. Ce guide pratique s’adresse à toute personne dont l’achat relève de l’installation plutôt que des vacances : des familles qui déménagent avec des enfants, choisissent une école et cherchent à préserver leur capital sous des contraintes bancaires qui se resserrent.

En bref

• Le formulaire FET est obligatoire pour enregistrer une pleine propriété (Freehold), au titre de l’article 19 du Condominium Act thaïlandais. La banque en émet un pour chaque transfert entrant ou conversion de 50 000 USD ou plus (réglementation de contrôle des changes de la Banque de Thaïlande).
• L’argent doit arriver en devises étrangères sur votre compte en Thaïlande, puis être converti en bahts sur place. Un virement en bahts depuis l’étranger, ou un virement sur le compte du vendeur ou de l’avocat, « tue » le FET.
• Vous ne pouvez pas payer directement en crypto — le Land Department n’enregistre qu’en bahts. La voie légale consiste à vendre ses cryptos via une plateforme agréée par la SEC (par exemple Bitkub), mais les bahts générés à l’intérieur du pays peuvent ne pas produire un FET valable : arrêtez la structure avec un avocat thaïlandais au préalable.
• La demande de certains groupes d’acheteurs est à des niveaux record : au T1 2026, les transactions de condos par des acheteurs russes ont bondi de +33 % en volume et +69 % en valeur (REIC, via Bangkok Post), et Phuket a enregistré la plus forte valeur de transactions du pays.
• Il s’agit ici d’une information générale, et non d’un conseil financier ou juridique personnalisé — votre situation particulière exige un professionnel qualifié.

Pourquoi c’est l’argent, et non le bien, qui est devenu le point dur

Il y a quelques années, acheter un condo à Phuket revenait à choisir le lot. Aujourd’hui, pour des acheteurs venant de marchés soumis à un contrôle des capitaux ou exposés aux sanctions — comme la Chine ou la Russie —, le plus difficile n’est plus de trouver le bien. C’est de faire entrer l’argent dans le pays d’une manière qui permette d’enregistrer la vente.

Et la demande ne faiblit pas ; sur certains segments, elle progresse à contre-courant de la tendance générale. Selon les données du REIC rapportées par Bangkok Post (et reprises par Nation Thailand), les ventes de condos à des acheteurs russes au T1 2026 ont grimpé de 33 % en volume (383 unités) et de 69 % en valeur (1,66 milliard de THB). Les acheteurs russes sont devenus le deuxième groupe d’acquéreurs étrangers, dépassant les acheteurs birmans. À Phuket précisément, ils ont représenté environ 44 % de la valeur de l’ensemble des transactions étrangères sur les condos au cours du trimestre (sur 2,43 milliards de THB pour 420 unités) — et ils ont été la seule nationalité du top 5 à afficher une croissance.

Une réserve mérite d’être signalée, car elle circule beaucoup : le chiffre « les Russes détiennent ~40 % des condos étrangers à Phuket » est une estimation de stock datée (autour de 2023), et non une donnée actuelle de 2026. Il est plus juste de se fier à des parts de valeur fraîches, trimestre par trimestre.

La toile de fond relève de la migration plutôt que du tourisme. Les statistiques touristiques (Nation Thailand / Asia News Network) situent le flux de visiteurs russes vers Phuket autour de 1,1 million de personnes en 2025. Des familles s’installent, cherchent des écoles et achètent des logements « pour y vivre » plutôt que pour y séjourner.

Le contexte des sanctions : ce qui s’est réellement passé avec SWIFT

Pour prendre de bonnes décisions, il faut des faits, pas des rumeurs. Ce qui suit est un contexte purement factuel, et non un catalogue de contournements.

Le 2 mars 2022, l’UE a décidé de déconnecter sept banques russes de SWIFT (avec effet au 12 mars 2022) : Otkritie, Novikombank, Promsvyazbank, Bank Rossiya, Sovcombank, VEB et VTB (Conseil européen, consilium.europa.eu). Sberbank et Gazprombank avaient d’abord été laissées hors de cette mesure ; des paquets ultérieurs, entre 2022 et 2025, ont élargi les restrictions.

Le résultat concret pour un acheteur : un virement bancaire direct depuis nombre de banques concernées vers la Thaïlande est difficile, voire impossible. C’est précisément pour cela que l’acheminement de l’argent et le traitement correct du FET ont cessé d’être une formalité pour devenir l’élément central de l’opération.

Acheminer l’argent via des pays et juridictions tiers

Le canal direct étant souvent fermé, les acheteurs passent par des juridictions intermédiaires : des comptes personnels dans des banques de pays qui n’appliquent pas les restrictions concernées (par exemple plusieurs États du Moyen-Orient, d’Asie centrale ou d’Asie du Sud-Est), d’où les fonds sont ensuite envoyés en Thaïlande en devises étrangères.

Voici le principe que vous ne pouvez pas enfreindre si vous voulez un FET valable :

1. Les fonds arrivent en Thaïlande en devises étrangères (USD, EUR, etc.), pas en bahts.
2. Le bénéficiaire est votre propre compte dans une banque thaïlandaise — pas celui du vendeur, du promoteur ni de l’avocat.
3. La conversion en bahts se fait à l’intérieur de la Thaïlande, dans une banque thaïlandaise.
4. Le motif du paiement mentionne l’objet : achat immobilier.

Si la banque intermédiaire convertit l’argent en bahts à l’étranger, ou l’envoie sous un nom autre que le vôtre, la banque thaïlandaise ne peut pas émettre de FET valable, et l’enregistrement du Freehold s’effondre.

Par ailleurs, et sans ambiguïté : tout circuit doit passer les contrôles d’origine des fonds et de conformité — côté émetteur comme côté récepteur. Les banques thaïlandaises réclament des documents prouvant la légitimité de l’argent (vente d’un actif, épargne, revenus) sur les gros transferts entrants. Ce n’est pas de la bureaucratie pour la forme ; c’est une exigence stricte, faute de laquelle votre compte peut être gelé et l’opération stoppée.

Convertir ses cryptos en bahts — la voie légale

Pour certains acheteurs, la crypto est devenue un moyen de contourner des canaux bancaires fermés. Ici, il est essentiel de distinguer deux affirmations.

Vous ne pouvez pas « acheter un bien en crypto » directement. Le Land Department thaïlandais n’enregistre une transaction qu’en bahts — ni en USDT, ni en Bitcoin. Quiconque promet un « enregistrement direct en crypto » vous induit en erreur.

La voie légale (selon l’analyse de FRANK Legal & Tax) : les actifs cryptos sont vendus contre des bahts via une plateforme d’échange ou un bureau OTC thaïlandais agréé par la SEC (par exemple Bitkub). Toujours selon FRANK Legal & Tax, depuis le 1er janvier 2025, les plus-values sur cryptos sont, dans la pratique actuelle, exonérées d’impôt lorsque la sortie en liquidités est effectuée via une plateforme agréée par la SEC.

Mais voici la nuance cruciale qui a failli faire dérailler de nombreux dossiers : les bahts issus de la vente de cryptos à l’intérieur de la Thaïlande n’arrivent pas de l’étranger en devises étrangères. À eux seuls, ils peuvent donc ne pas générer de FET utilisable pour l’enregistrement d’un Freehold. La structure d’une telle opération doit être arrêtée à l’avance avec un avocat immobilier thaïlandais et votre banque — avant d’avoir vendu ou transféré quoi que ce soit. Dans bien des cas, la crypto sert à couvrir le mobilier, les travaux ou les frais de vie courante, tandis que le Freehold lui-même est financé par un virement « propre » en devises étrangères qui porte un FET en bonne et due forme.

Le formulaire FET : le cœur de l’enregistrement du Freehold

Un rappel rapide du cadre juridique : un étranger ne peut pas posséder de terrain, mais peut détenir un lot de copropriété en pleine propriété (Freehold) — dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface vendable de l’immeuble (Condominium Act). La différence entre Freehold et Leasehold, et la diligence que chacun impose, sont détaillées dans notre guide complet Freehold vs Leasehold à Phuket.

Le formulaire FET (autrefois appelé « Thor Tor 3 ») est un document émis par la banque thaïlandaise réceptrice, confirmant que l’argent est arrivé de l’étranger en devises étrangères et a été converti en bahts. Il est légalement exigé pour enregistrer une propriété étrangère (article 19 du Condominium Act). La banque doit émettre un FET pour chaque transfert entrant ou conversion de 50 000 USD ou plus (selon Thailand Law Online / Forbes & Partners).

Check-list pas à pas pour un FET valable

1. Ouvrez un compte personnel dans une banque thaïlandaise à votre nom (ou préparez-le à l’avance).
2. Faites entrer les fonds en devises étrangères — via une juridiction tierce si le canal direct est fermé.
3. Vérifiez que l’argent est crédité spécifiquement en devises étrangères sur votre compte.
4. Convertissez en bahts à l’intérieur de la Thaïlande et demandez aussitôt le formulaire FET, en indiquant l’objet « achat immobilier ».
5. Contrôlez que le FET fait bien figurer votre nom, le montant et l’objet.
6. Remettez le FET avec le reste de vos documents au Land Department lors de l’enregistrement.

Les erreurs courantes qui coulent le dossier

• Transférer en bahts depuis l’étranger → aucun FET n’est émis.
• Envoyer l’argent sur le compte du vendeur ou de l’avocat plutôt que sur le vôtre → pas de FET à votre nom.
• Échanger de la crypto contre des bahts à l’intérieur du pays sans structure convenue → les bahts ne sont « pas étrangers ».
• Fractionner un virement sous les 50 000 USD sans en comprendre les conséquences → sous le seuil, la banque émet un autre document (un credit advice) ; vérifiez à l’avance qu’il sera accepté pour l’enregistrement.
• Aucun document sur l’origine des fonds → un retard, voire un refus, au titre de la conformité.

Ce que coûte la transaction elle-même : taxes et frais du Land Office

En sus du prix d’achat, prévoyez les frais d’enregistrement. Selon le barème standard du Land Department :

Paiement	Taux	Remarque
Frais de transfert	2 % de la valeur d’expertise	Le frais principal
Droit de timbre	0,5 %	Non dû si la SBT s’applique
Taxe professionnelle spécifique (SBT)	3,3 %	Si le vendeur revend dans les 5 ans de détention
Enregistrement du Leasehold	~1,1 % de la valeur du bail	Pour les baux de longue durée

La répartition de ces coûts entre acheteur et vendeur est négociable — elle fait partie de la transaction. Comme référence de prix, le prix médian d’un condo à Phuket tournait autour de 144 000 THB/m² en avril 2025 (C9 Hotelworks). Les villas familiales de la côte ouest, près des écoles, forment un segment à part : le prix affiché médian d’une maison à Bang Tao avoisine les 20 millions de THB, les villas trois chambres avec piscine se situent le plus souvent entre 10 et 20 millions de THB, et le haut de gamme grimpe jusqu’à plusieurs dizaines de millions (selon les agrégats d’annonces). Une fourchette « 20 à 60 millions de THB » est réaliste, mais sa partie haute relève du vrai luxe, pas de la norme.

Sur les rendements, en toute honnêteté : le rendement locatif brut moyen à Phuket avoisine 5,8 % (2025), environ 7 à 8,5 % brut pour des lots bien situés, et des rendements nets de l’ordre de 5 à 10 % selon la stratégie (Colliers Thailand / C9 Hotelworks). Distinguez toujours le brut du net, et ne comptez jamais sur des garanties. Pour approfondir, voyez notre analyse des rendements locatifs à Phuket en 2026.

L’impôt sur l’entrée des fonds : la partie qu’on oublie

Depuis le 1er janvier 2024, les résidents fiscaux thaïlandais (ceux qui passent 180 jours ou plus dans le pays sur une année, pas nécessairement consécutifs) sont imposés sur les revenus étrangers rapatriés en Thaïlande, quelle que soit l’année de leur perception. Les revenus perçus avant le 1er janvier 2024 sont exonérés (ordonnances Por.161/2566 et Por.162/2566 du Revenue Department ; analyse de Forvis Mazars).

L’allègement évoqué en juin 2025 (une exonération lorsque le revenu est rapatrié l’année de sa perception, ou l’année suivante) n’est pas encore une loi — ce n’est qu’une proposition. Détenir un visa DTV ou LTR n’exonère pas, à lui seul, les fonds rapatriés de l’impôt. Si vous vous installez sur le long terme, calez le transfert de vos fonds d’achat sur votre statut de résidence, et faites-vous conseiller fiscalement à l’avance de façon personnalisée. Pour comparer ces statuts, voyez notre comparatif des visas long séjour DTV, LTR et Elite.

Origine des fonds et contrôles de conformité

C’est l’étape que les acheteurs sous-estiment le plus souvent — et bien à tort. Dans un environnement de sanctions, les banques thaïlandaises et intermédiaires examinent de plus près les gros transferts entrants. Ce qu’il faut préparer à l’avance :

• Des documents sur l’origine des fonds : le contrat de vente d’un actif, des relevés d’épargne, des justificatifs de revenus.
• Une chaîne transparente : d’où l’argent est venu et où il est allé à chaque étape.
• Une concordance entre le nom du payeur et celui de l’acheteur — c’est l’acheteur qui doit payer, pas un tiers.
• Arrêter la structure avec un avocat avant de transférer, et non après.

Le bon ordre, c’est d’abord la conformité et la structure, ensuite l’argent. Une erreur ici est la plus coûteuse de toutes : un transfert gelé peut couler non seulement le FET, mais la transaction tout entière. Ce réflexe de préparation vaut d’ailleurs pour tout achat à distance — voyez notre guide pour acheter à Phuket depuis l’étranger.

Foire aux questions (FAQ)

Puis-je acheter un condo à Phuket si ma banque est coupée de SWIFT ?

Oui, mais pas par virement direct. Le circuit habituel passe par un compte personnel dans une juridiction tierce, d’où les fonds atteignent la Thaïlande en devises étrangères, arrivent sur votre propre compte et sont convertis en bahts sur place — pour que la banque puisse émettre le formulaire FET. Chaque étape doit passer les contrôles d’origine des fonds. Notre guide pour acheter un bien à Phuket à distance détaille l’ensemble du processus à distance.

Le formulaire FET est-il obligatoire, et quand est-il émis ?

Oui. Le FET est légalement exigé pour enregistrer un Freehold au nom d’un étranger (article 19 du Condominium Act). La banque en émet un pour chaque transfert entrant ou conversion de 50 000 USD ou plus. Sans FET valable, le Land Department n’enregistrera pas la propriété étrangère.

Puis-je payer directement en cryptomonnaie ?

Non. Le Land Department n’enregistre que des transactions en bahts. Vous pouvez convertir légalement vos cryptos en bahts via une plateforme thaïlandaise agréée par la SEC (par exemple Bitkub), mais les bahts générés à l’intérieur du pays peuvent ne pas créer de FET utilisable pour un Freehold. Arrêtez la structure avec un avocat thaïlandais à l’avance.

Devrai-je payer un impôt en faisant entrer de l’argent en Thaïlande ?

Si vous êtes résident fiscal (180 jours ou plus sur une année), alors depuis le 1er janvier 2024 les revenus étrangers rapatriés en Thaïlande sont imposables (les revenus perçus avant 2024 sont exonérés). Un visa DTV ou LTR ne vous exonère pas à lui seul. L’assouplissement évoqué en 2025 n’est pas encore une loi — faites-vous conseiller de façon personnalisée.

Combien coûte l’enregistrement de l’opération, au-delà du prix ?

Les principaux paiements au Land Office sont des frais de transfert de 2 % de la valeur d’expertise et un droit de timbre de 0,5 % (ou une SBT de 3,3 % si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans). La répartition entre les parties est négociable. Pour un Leasehold, l’enregistrement représente environ 1,1 % de la valeur du bail.

Comment savoir si mon virement est « correct » pour le FET ?

L’argent doit arriver en devises étrangères, sur votre propre compte thaïlandais personnel, être converti en bahts à l’intérieur de la Thaïlande, et porter l’objet indiqué « achat immobilier ». Un virement en bahts depuis l’étranger, ou vers le compte du vendeur ou de l’avocat, rend le FET impossible. Il vaut la peine de recouper avec le processus général de notre guide pour financer votre achat à Phuket.

Avertissement

Cet article est fourni à titre d’information uniquement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les règles de sanctions, bancaires et fiscales évoluent, et votre situation est unique. Avant tout transfert de fonds ou toute transaction, consultez un avocat immobilier thaïlandais qualifié, un conseiller fiscal et votre banque — ou faites appel au réseau de partenaires de Palmora. Nous ne conseillons pas sur le contournement des sanctions ; ce guide ne couvre que des circuits légaux et conformes.

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