Justine Tondeur
2026年5月2日 · 17 分钟阅读
作为外国人，要把普吉岛的一套公寓以你本人的名义登记为永久产权（Freehold），资金必须以外币（而非泰铢）汇入你本人在泰国开立的个人银行账户，并在泰国境内完成兑换成泰铢。只有这样，银行才会开具FET（外汇交易，Foreign Exchange Transaction）表——没有这份表，土地厅（Land Department）不会为你登记外国人产权。 国际制裁以及部分银行被剔除出SWIFT，让来自某些市场的买家走这条路更难了，但并非不可能：通过第三国转账，以及经泰国证监会（SEC）持牌交易所合法出售加密资产，两条路都依然可行——前提是交易结构设计正确，且资金来源经得起核查。
本文所讲的FET与资金来源（source of funds）机制，适用于每一位外国买家，无论是否受制裁——制裁只是让资金的路径更难走，并不会改变规则本身。这是一份面向“为定居而非度假”人群的实操指南：举家带着孩子迁居、要选学校，并希望在银行管制日益收紧的环境下保住本金。
核心要点
- FET表是强制性的，用于登记永久产权（依据泰国《公寓法》第19条）。对于每一笔5万美元及以上的汇入或兑换，银行都必须开具一份FET（泰国央行外汇管制规定）。
- 资金必须以外币形式汇入你在泰国的账户，并在境内兑换成泰铢。从境外直接汇入泰铢，或把钱汇到卖方、律师的账户，都会让FET“作废”。
- 你不能直接用加密货币付款——土地厅只登记泰铢。合法路径是通过SEC持牌交易所（例如Bitkub）把加密货币卖成泰铢，但在境内产生的泰铢未必能生成一份可用于登记的FET——务必先与泰国律师敲定结构。
- 部分买家群体的需求正处于历史高位：2026年第一季度，俄罗斯买家的公寓成交量同比增长33%、成交额增长69%（REIC数据，经《曼谷邮报》报道），普吉岛录得全国最高的成交总额。
- 本文为一般性信息，不构成个性化的财务或法律建议——你的具体情况需要合格的专业人士把关。
为什么难的不再是房子，而是钱
几年前，在普吉岛买公寓，难点就是挑一套满意的房子。如今，对来自有资本管制或受制裁风险市场的买家而言——比如中国或俄罗斯——最难的已经不是找房，而是如何把钱以能让交易得以登记的方式汇进泰国。
而需求并未回落；在某些细分市场，它甚至逆势上扬。据《曼谷邮报》援引REIC的数据（《民族报》Nation Thailand亦有印证），2026年第一季度，卖给俄罗斯买家的公寓成交量增长33%（383套）、成交额增长69%（16.6亿泰铢）。俄罗斯买家跃升为第二大外国购房群体，超过了缅甸买家。单看普吉岛，他们占该季度全部外国公寓成交额的约44%（该季度共成交420套、总额24.3亿泰铢）——并且是排名前五的国籍中唯一实现增长的群体。
有一个广为流传、值得澄清的说法：“俄罗斯人拥有普吉岛约40%的外国人公寓”——这是一个较早的存量估算（约2023年），而非2026年的当前指标。更可靠的做法是依据最新的、逐季度的成交额占比数据。
背景是移民而非旅游。旅游统计（《民族报》/亚洲新闻网）显示，2025年赴普吉岛的俄罗斯游客流量约为110万人次。家庭在此安家、找学校，买房是为了“住”，而不是为了“来玩”。
制裁背景：SWIFT到底发生了什么
要做出好的决策，你需要事实，而不是传言。以下是纯粹的事实背景，并非一套规避手段。
2022年3月2日，欧盟决定将七家俄罗斯银行断开SWIFT（3月12日生效）：Otkritie、Novikombank、Promsvyazbank、Bank Rossiya、Sovcombank、VEB和VTB（欧洲理事会，consilium.europa.eu）。Sberbank和Gazprombank最初未被纳入该措施；2022年至2025年间的后续制裁方案则不断扩大了限制范围。
对买家的实际后果是：从许多受影响的银行直接向泰国汇款变得困难或不可能。这正是为什么资金的路径安排和FET的正确处理，不再是一道手续，而成了整笔交易的核心。
通过第三国及司法管辖区转账
由于直接通道往往被关闭，买家会借助中间司法管辖区：在不适用相关限制的国家的银行开立个人账户（例如中东、中亚或东南亚的若干国家），再从这些账户把资金以外币汇往泰国。
以下是你若想拿到有效FET就绝不能违反的原则：
- 资金以外币抵达泰国（美元、欧元等），而非泰铢。
- 收款方是你本人的账户——不是卖方、开发商或律师的账户。
- 兑换成泰铢在泰国境内、在泰国的银行完成。
- 付款用途注明目的：购买房产。
如果中间行在境外就把钱换成了泰铢，或以你本人以外的名义汇出，泰国的银行就无法开具有效的FET，永久产权登记也就随之落空。
此外，必须强调：任何路径都必须通过资金来源与合规核查——收付双方都要查。对大额汇入款项，泰国银行会要求提供证明资金合法的文件（出售资产、储蓄、收入等）。这不是为了刁难，而是一道硬性要求；缺了它，你的账户可能被冻结、交易被叫停。如果你打算远程操作整个流程，可参阅我们的从海外远程购买普吉岛房产指南。
把加密货币兑换成泰铢——合法的做法
对部分买家来说，加密货币成了绕开受阻银行通道的一种途径。这里必须把两件事分清楚。
你不能“直接用加密货币买房”。 泰国土地厅只以泰铢登记交易——不认USDT，也不认比特币。任何承诺“直接用加密货币登记产权”的人，都是在误导你。
合法路径（依据FRANK Legal & Tax的分析）：加密资产通过SEC持牌的泰国交易所或OTC柜台（例如Bitkub）卖成泰铢。据FRANK Legal & Tax指出，自2025年1月1日起，按现行做法，若通过SEC持牌平台变现，加密货币的资本利得可免征税。
但这里有一个曾让许多交易几乎泡汤的关键细节：在泰国境内出售加密货币所得的泰铢，并非以外币形式从境外汇入。因此单凭这笔钱，可能无法生成一份可用于永久产权登记的FET。这类交易的结构，必须事先与泰国房产律师及你的银行敲定——在你出售或转移任何资产之前。在很多情况下，加密货币被用来支付家具、装修或生活开销，而永久产权本身则用一笔带有正规FET的“干净”外币汇款来支付。
FET表：永久产权登记的核心
先简要回顾一下法律框架：外国人不能拥有土地，但可以永久产权方式拥有一套公寓单元——须在该楼盘可售面积的49%外国人配额之内（《公寓法》）。永久产权（Freehold）与租赁产权（Leasehold）的区别，以及各自所需的尽职调查，详见我们的永久产权与租赁产权完整对比指南。
FET表（旧称“Thor Tor 3”）是一份由收款方泰国银行开具的文件，用以证明资金从境外以外币汇入、并已兑换成泰铢。登记外国人产权时，它是法律强制要求的（《公寓法》第19条）。对于每一笔5万美元及以上的汇入或兑换，银行都必须开具一份FET（依据Thailand Law Online / Forbes & Partners）。
取得有效FET的分步清单
- 在泰国银行以你本人名义开立个人账户（或提前准备好）。
- 以外币形式把资金汇入——若直接通道被关闭，则经由第三国。
- 确认款项确实以外币身份入账到你的账户。
- 在泰国境内兑换成泰铢，并立即申请FET表，注明用途“购买房产”。
- 核对FET上正确显示你的姓名、金额和用途。
- 登记时，把FET连同其余文件一并提交给土地厅。
让交易翻车的常见错误
- 从境外以泰铢汇款 → 不会开具FET。
- 钱汇到了卖方或律师的账户而非你的账户 → 没有以你名义开具的FET。
- 在境内把加密货币换成泰铢却没有事先约定好的结构 → 这笔泰铢“不算外币”。
- 为规避而把一笔汇款拆分至5万美元以下却不了解后果 → 低于该门槛时银行开具的是另一种文件（credit advice入账通知）；请事先确认它能被接受用于登记。
- 缺少资金来源文件 → 合规环节被延误或被拒。
交易本身要花多少钱：土地厅的税费
在房价之外，还要为登记费用留出预算。按土地厅的标准费率表：
| 费项 | 费率 | 说明 |
|---|---|---|
| 过户费（Transfer fee） | 评估价的2% | 主要费用 |
| 印花税（Stamp duty） | 0.5% | 若适用SBT则不征 |
| 特别营业税（SBT） | 3.3% | 卖方持有不满5年时征收 |
| 租赁产权登记 | 约为租赁价值的1.1% | 用于长期租赁 |
这些费用如何在买卖双方之间分摊是可以协商的——它是交易的一部分。作为价格参考，截至2025年4月，普吉岛公寓的中位价约为每平方米14.4万泰铢（C9 Hotelworks）。西海岸、靠近学校的家庭别墅则是另一个细分市场：Bang Tao地区的房屋中位挂牌价约为2000万泰铢，三卧泳池别墅多在1000万至2000万泰铢，高端产品则动辄数千万（据挂牌数据汇总）。“2000万至6000万泰铢”这个区间是现实的，但其上半段属于真正的豪宅，而非常态。
关于收益率，坦白说：普吉岛的平均毛租金收益率约为5.8%（2025年），地段优良的单元约为7%–8.5%（毛），净收益视策略而定约为5%–10%（Colliers Thailand / C9 Hotelworks）。务必区分毛收益与净收益，切勿指望任何“保证收益”。想深入了解，可参阅我们的2026年普吉岛租金收益率分析。
汇入资金的税：人们最容易忽略的一环
自2024年1月1日起，泰国税务居民（即一年内在境内停留满180天，不必连续）需就汇入泰国的境外收入纳税，无论该收入是哪一年赚取的。2024年1月1日之前赚取的收入可免税（税务厅第Por.161/2566号与Por.162/2566号令；Forvis Mazars的分析）。
2025年6月讨论过的减免（收入在赚取当年或次年汇入即可免税）尚未成为法律——目前仅是一项提案。持有DTV或LTR签证本身并不能豁免汇入资金的税负。如果你打算长期定居，请围绕你的居留身份来规划购房款的汇入时点，并提前获取个性化的税务建议。各签证的税务与居留差异，可参考我们的泰国长居签证对比：DTV、LTR与Elite。关于泰国购房的整体法律框架，另见在泰国购房的法律要点。
资金来源与合规核查
这是买家最常低估、也最不该低估的一步。在制裁环境下，泰国及中间国的银行会更严格地审查大额汇入款项。需要提前准备的：
- 资金来源文件：出售某项资产的合同、储蓄证明、收入证明。
- 一条透明的资金链：每一步的钱从哪来、到哪去。
- 付款人姓名与买家一致——必须由买家本人付款，而非第三方代付。
- 在转账之前就与律师敲定结构，而不是事后补救。
正确的顺序是：先合规与结构，后动钱。这一步一旦出错，代价最为高昂：一笔被冻结的汇款，毁掉的可能不只是FET，而是整笔交易。
常见问题（FAQ）
如果我的银行被剔除出SWIFT，还能买普吉岛的公寓吗？
可以，但不能靠直接汇款。通常的做法是经由第三国的个人账户：资金从那里以外币抵达泰国，进入你本人的账户，并在境内兑换成泰铢——这样银行才能开具FET表。每一步都必须通过资金来源核查。我们的从海外远程购买普吉岛房产指南详细梳理了更完整的远程流程。
FET表是强制的吗？什么时候开具？
是的。以外国人名义登记永久产权时，FET是法律强制要求的（《公寓法》第19条）。对于每一笔5万美元及以上的汇入或兑换，银行都会开具一份。没有有效的FET，土地厅不会登记外国人产权。
我可以直接用加密货币付款吗？
不可以。土地厅只以泰铢登记交易。你可以通过SEC持牌的泰国平台（例如Bitkub）合法地把加密货币兑换成泰铢，但在境内产生的泰铢未必能生成可用于永久产权登记的FET。请事先与泰国律师敲定结构。
把钱汇入泰国时要交税吗？
如果你是税务居民（一年内满180天），那么自2024年1月1日起，汇入泰国的境外收入需纳税（2024年之前赚取的收入免税）。持有DTV或LTR签证本身并不能免税。2025年讨论的宽松措施尚未立法——请获取个性化建议。
除房价外，登记交易要花多少钱？
土地厅的主要费用是评估价2%的过户费和0.5%的印花税（若卖方持有不满5年，则改征3.3%的SBT）。费用在双方之间如何分摊可以协商。租赁产权的登记费约为租赁价值的1.1%。
我怎么知道我的汇款对FET来说是“正确的”？
这笔钱必须以外币形式、汇入你本人的泰国个人账户、在泰国境内兑换成泰铢，并注明用途“购买房产”。从境外汇入泰铢，或汇到卖方、律师的账户，都会让FET无从谈起。建议对照我们的普吉岛购房融资指南中的一般流程再核对一遍。
免责声明
本文仅供参考，不构成财务、税务或法律建议。制裁、银行及税务规则时有变动，而你的情况是独一无二的。在进行任何资金转移或交易之前，请咨询合格的泰国房产律师、税务顾问以及你的银行——或使用Palmora的合作伙伴网络。我们不就规避制裁提供任何建议；本文仅涉及合法、合规的路径。
Palmora，全程与你同行
对今天的国际家庭而言，真正的痛点不是挑选公寓，而是在部分银行被剔除出SWIFT的情况下，如何安全、合法地把买房的钱汇过来。这正是Palmora会去做、而普通中介不会做的事：FET表的指导、与合作银行的对接，以及资金来源合规核查——让你的汇款以正确的币种、汇入正确的账户，并顺利转化为一份完成登记的永久产权，而不至于半途翻车。
把你的情况告诉我们——资金路径、你的搬迁时间线、孩子的学校——我们会为你提出一套可行的交易结构。可通过联系页面、WhatsApp +66 61 249 4192 或邮箱 [email protected] 找到我们。第一次沟通不收取任何费用、也无任何义务。
