ชำระเงินซื้อคอนโดภูเก็ต: SWIFT, คริปโต และแบบ ธ.ต.3 (FET)

หากคุณเป็นชาวต่างชาติและต้องการจดทะเบียนคอนโดในภูเก็ตเป็นชื่อของคุณแบบ Freehold ต้องนำเงินเข้าประเทศไทยในรูปเงินตราต่างประเทศ ไม่ใช่เงินบาท เข้าบัญชีธนาคารไทยส่วนตัวของคุณเอง แล้วจึงแปลงเป็นเงินบาทหลังจากเงินอยู่ในประเทศแล้วเท่านั้น ธนาคารจึงจะออกเอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction) หรือที่คนไทยเรียกว่า “แบบ ธ.ต.3” ให้ ซึ่งหากไม่มีเอกสารนี้ กรมที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติ มาตรการคว่ำบาตรระหว่างประเทศและการตัดบางธนาคารออกจากระบบ SWIFT ทำให้เส้นทางนี้ยากขึ้นสำหรับผู้ซื้อจากบางตลาด แต่ก็ไม่ถึงกับเป็นไปไม่ได้ ทั้งการโอนผ่านบัญชีในประเทศที่สาม และการขายสินทรัพย์คริปโตอย่างถูกกฎหมายผ่านศูนย์ซื้อขายในไทยที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. ยังคงทำได้ ตราบใดที่วางโครงสร้างดีลอย่างถูกต้องและตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินได้

กลไกเรื่องแบบ FET และการพิสูจน์แหล่งที่มาของเงินในคู่มือนี้ใช้กับ ผู้ซื้อชาวต่างชาติทุกราย ไม่ว่าจะถูกคว่ำบาตรหรือไม่ก็ตาม การคว่ำบาตรเพียงทำให้ “เส้นทางเดินของเงิน” ยากขึ้นเท่านั้น ไม่ได้เปลี่ยนกฎเกณฑ์ นี่คือคู่มือเชิงปฏิบัติสำหรับทุกคนที่ซื้อเพื่อย้ายมาอยู่จริงมากกว่ามาพักผ่อน ทั้งครอบครัวที่ย้ายมาพร้อมลูก กำลังเลือกโรงเรียน และพยายามรักษามูลค่าเงินทุนไว้ภายใต้ข้อจำกัดด้านธนาคารที่เข้มงวดขึ้นเรื่อย ๆ

สรุปสาระสำคัญ

• แบบ FET เป็นเอกสารบังคับ สำหรับการจดทะเบียน Freehold (มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด) ธนาคารจะออกให้ทุกครั้งที่มีการโอนเงินเข้าหรือแปลงเป็นเงินบาทตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป (ตามระเบียบควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย)
• เงินต้องเข้ามาในรูปเงินตราต่างประเทศ เข้าบัญชีของคุณในประเทศไทย แล้วจึงแปลงเป็นบาทที่นี่ การโอนเป็นเงินบาทมาจากต่างประเทศ หรือโอนเข้าบัญชีของผู้ขายหรือทนายความ จะทำให้คุณเสียสิทธิ์ในการขอแบบ FET
• คุณไม่สามารถชำระด้วยคริปโตโดยตรงได้ กรมที่ดินรับจดทะเบียนเป็นเงินบาทเท่านั้น เส้นทางที่ถูกกฎหมายคือขายคริปโตผ่านศูนย์ซื้อขายที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. (เช่น Bitkub) แต่เงินบาทที่เกิดขึ้นภายในประเทศอาจไม่ก่อให้เกิดเอกสาร FET ที่ใช้ได้ ต้องตกลงโครงสร้างกับทนายความไทยก่อน
• อุปสงค์จากผู้ซื้อบางกลุ่มพุ่งทำสถิติสูงสุด: ในไตรมาส 1 ปี 2026 การซื้อขายคอนโดโดยผู้ซื้อชาวรัสเซียเพิ่มขึ้น +33% ด้านปริมาณ และ +69% ด้านมูลค่า (REIC อ้างอิงจาก Bangkok Post) และภูเก็ตทำมูลค่าการซื้อขายสูงสุดของประเทศ
• บทความนี้เป็น ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือกฎหมายเฉพาะบุคคล สถานการณ์เฉพาะของคุณต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติ

ทำไม “เงิน” จึงกลายเป็นเรื่องยาก ไม่ใช่ “ตัวทรัพย์”

เมื่อไม่กี่ปีก่อน การซื้อคอนโดในภูเก็ตเหลือเพียงการเลือกยูนิต แต่ทุกวันนี้ สำหรับผู้ซื้อจากตลาดที่มีการควบคุมเงินทุนหรือเผชิญมาตรการคว่ำบาตร เช่น จีนหรือรัสเซีย ส่วนที่ยากที่สุดไม่ใช่การหาทรัพย์อีกต่อไป แต่คือ การนำเงินเข้าประเทศในรูปแบบที่ทำให้จดทะเบียนการซื้อขายได้

และอุปสงค์ก็ไม่ได้ลดลง ในบางเซกเมนต์กลับสวนกระแสเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น จากข้อมูล REIC ที่รายงานโดย Bangkok Post ยอดขายคอนโดให้ผู้ซื้อชาวรัสเซียในไตรมาส 1 ปี 2026 เพิ่มขึ้น 33% ด้านปริมาณ และ 69% ด้านมูลค่า และภูเก็ตทำมูลค่าการซื้อขายสูงสุดของประเทศ แต่ไม่ว่าคุณจะถือสัญชาติใด ประเด็นสำคัญก็เหมือนกันหมด คือ อุปสงค์ยังแข็งแรง ทว่า “การนำเงินเข้า” ต่างหากที่กลายเป็นด่านหิน

ที่สำคัญ ฉากหลังของคลื่นผู้ซื้อกลุ่มนี้คือ “การย้ายถิ่นฐาน” ไม่ใช่ “การท่องเที่ยว” หลายครอบครัวย้ายมาตั้งรกราก มองหาโรงเรียน และซื้อบ้าน “เพื่ออยู่อาศัย” มากกว่ามาเยือน จึงให้ความสำคัญกับการโอนเงินก้อนใหญ่อย่างถูกกฎหมายและตรวจสอบได้เป็นพิเศษ

บริบทของมาตรการคว่ำบาตร: เกิดอะไรขึ้นกับ SWIFT กันแน่

การตัดสินใจที่ดีต้องอาศัยข้อเท็จจริง ไม่ใช่ข่าวลือ ส่วนนี้เป็น บริบทเชิงข้อเท็จจริงล้วน ๆ ไม่ใช่ชุดวิธีเลี่ยงกฎ

เมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2022 สหภาพยุโรปมีมติตัด 7 ธนาคารรัสเซียออกจากระบบ SWIFT (มีผล 12 มีนาคม 2022) ได้แก่ Otkritie, Novikombank, Promsvyazbank, Bank Rossiya, Sovcombank, VEB และ VTB (คณะมนตรียุโรป, consilium.europa.eu) ส่วน Sberbank และ Gazprombank ในเบื้องต้นไม่ถูกรวมในมาตรการดังกล่าว แต่ชุดมาตรการต่อ ๆ มาระหว่างปี 2022–2025 ได้ขยายข้อจำกัดให้กว้างขึ้น

ผลในทางปฏิบัติต่อผู้ซื้อคือ การโอนเงินโดยตรงจากธนาคารที่ได้รับผลกระทบหลายแห่งเข้าไทยกลายเป็นเรื่องยากหรือทำไม่ได้เลย นี่คือสาเหตุที่เส้นทางเดินของเงินและการจัดการแบบ FET ให้ถูกต้องเลิกเป็นเพียงพิธีการ และกลายมาเป็นหัวใจของดีล

การนำเงินผ่านบัญชีในประเทศที่สาม

เนื่องจากช่องทางตรงมักถูกปิด ผู้ซื้อจึงใช้ ประเทศตัวกลาง โดยเปิดบัญชีส่วนตัวในธนาคารของประเทศที่ไม่ได้บังคับใช้ข้อจำกัดที่เกี่ยวข้อง (เช่น หลายประเทศในตะวันออกกลาง เอเชียกลาง หรือเอเชียตะวันออกเฉียงใต้) แล้วจึงส่งเงินจากที่นั่นเข้าไทยในรูปเงินตราต่างประเทศ

นี่คือหลักการที่คุณ “ห้ามละเมิดเด็ดขาด” หากต้องการแบบ FET ที่ใช้ได้:

1. เงินเข้าประเทศไทยในรูปเงินตราต่างประเทศ (USD, EUR ฯลฯ) ไม่ใช่เงินบาท
2. ผู้รับต้องเป็นบัญชีของคุณเอง ที่ธนาคารไทย ไม่ใช่บัญชีของผู้ขาย ผู้พัฒนาโครงการ หรือทนายความ
3. การแปลงเป็นเงินบาทเกิดขึ้นภายในประเทศไทย ที่ธนาคารไทย
4. คำอธิบายการโอนต้องระบุ วัตถุประสงค์: เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

หากธนาคารตัวกลางแปลงเงินเป็นบาทตั้งแต่ต่างประเทศ หรือส่งมาในชื่ออื่นที่ไม่ใช่ชื่อคุณ ธนาคารไทย ไม่สามารถออกเอกสาร FET ที่ใช้ได้ และการจดทะเบียน Freehold ก็จะล้มลง

และต้องเน้นย้ำแยกต่างหากว่า ทุกเส้นทางต้องผ่าน การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินและการปฏิบัติตามกฎ (compliance) ทั้งฝั่งผู้ส่งและผู้รับ ธนาคารไทยจะขอเอกสารพิสูจน์ว่าเงินมีที่มาโดยชอบ (การขายสินทรัพย์ เงินออม หรือรายได้) สำหรับการโอนเข้าจำนวนมาก นี่ไม่ใช่ระบบราชการที่ยุ่งยากเปล่าประโยชน์ แต่เป็นข้อกำหนดที่เคร่งครัด หากขาดสิ่งนี้ บัญชีของคุณอาจถูกอายัดและดีลถูกระงับ หากคุณกำลังจัดการซื้อจากต่างประเทศ ลองอ่าน คู่มือซื้ออสังหาฯ ภูเก็ตทางไกลจากต่างประเทศ ประกอบ

การแปลงคริปโตเป็นเงินบาท — เส้นทางที่ถูกกฎหมาย

สำหรับผู้ซื้อบางราย คริปโตกลายเป็นทางเลี่ยงช่องทางธนาคารที่ปิดตัว ตรงนี้สำคัญมากที่ต้องแยกสองข้อความออกจากกัน

คุณไม่สามารถ “ซื้ออสังหาฯ ด้วยคริปโต” โดยตรงได้ กรมที่ดินรับจดทะเบียนธุรกรรม เป็นเงินบาทเท่านั้น ไม่ใช่ USDT ไม่ใช่บิตคอยน์ ใครก็ตามที่รับปาก “จดทะเบียนด้วยคริปโตโดยตรง” กำลังหลอกลวงคุณ

เส้นทางที่ถูกกฎหมาย (ตามการวิเคราะห์ของ FRANK Legal & Tax): ขายสินทรัพย์คริปโตเป็นเงินบาท ผ่านศูนย์ซื้อขายหรือ OTC desk ในไทยที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. (เช่น Bitkub) โดย FRANK Legal & Tax ระบุว่า ตั้งแต่ 1 มกราคม 2025 กำไรจากการขายคริปโตได้รับยกเว้นภาษีภายใต้แนวปฏิบัติปัจจุบัน หากทำการขายออกเป็นเงินสดผ่านแพลตฟอร์มที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต.

แต่นี่คือ จุดสำคัญที่เกือบทำให้หลายดีลล่ม: เงินบาทที่ได้จากการขายคริปโต ภายในประเทศไทย ไม่ได้โอนมาจากต่างประเทศในรูปเงินตราต่างประเทศ ลำพังเงินก้อนนี้จึง อาจไม่ก่อให้เกิดเอกสาร FET ที่ใช้จดทะเบียน Freehold ได้ โครงสร้างของดีลลักษณะนี้ต้อง ตกลงล่วงหน้ากับทนายความอสังหาฯ ไทยและธนาคารของคุณ ก่อนที่คุณจะขายหรือโอนสิ่งใด ในหลายกรณี คริปโตถูกใช้เพื่อจ่ายค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง หรือค่าครองชีพ ในขณะที่ตัว Freehold เองใช้เงินจากการโอนเงินตราต่างประเทศที่ “สะอาด” และมาพร้อมแบบ FET ที่ถูกต้อง

แบบ FET: หัวใจของการจดทะเบียน Freehold

ทบทวนกรอบกฎหมายอย่างรวดเร็ว: ชาวต่างชาติ ถือครองที่ดินไม่ได้ แต่ถือครองห้องชุดแบบ Freehold ได้ ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคาร (พระราชบัญญัติอาคารชุด) ความแตกต่างระหว่าง Freehold กับ Leasehold และการตรวจสอบสถานะทรัพย์ (due diligence) ที่แต่ละแบบต้องทำ อธิบายไว้ใน คู่มือฉบับสมบูรณ์ Freehold vs Leasehold ของเรา

แบบ FET (เดิมเรียกว่า “แบบ ธ.ต.3” หรือ Thor Tor 3) คือ เอกสารที่ธนาคารผู้รับเงินในไทยเป็นผู้ออก ยืนยันว่าเงินเข้ามาจากต่างประเทศในรูปเงินตราต่างประเทศและถูกแปลงเป็นเงินบาท เป็นเอกสารที่ กฎหมายกำหนด ให้ต้องมีเพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ (มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด) ธนาคารต้องออกเอกสาร FET ให้ทุกครั้งที่มีการโอนเงินเข้าหรือแปลงเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป (ตาม Thailand Law Online / Forbes & Partners)

เช็กลิสต์ทีละขั้นเพื่อให้ได้แบบ FET ที่ใช้ได้

1. เปิดบัญชีส่วนตัว ที่ธนาคารไทยในชื่อของคุณเอง (หรือเตรียมไว้ล่วงหน้า)
2. นำเงินเข้ามาในรูปเงินตราต่างประเทศ ผ่านประเทศที่สามหากช่องทางตรงถูกปิด
3. ตรวจยืนยันว่าเงินถูกบันทึกเข้าบัญชีของคุณ ในสถานะเงินตราต่างประเทศโดยเฉพาะ
4. แปลงเป็นเงินบาทภายในประเทศไทย แล้ว ขอแบบ FET ทันที โดยระบุวัตถุประสงค์ “เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์”
5. ตรวจสอบว่าแบบ FET ระบุชื่อ จำนวนเงิน และวัตถุประสงค์ของคุณอย่างถูกต้อง
6. ยื่นแบบ FET พร้อมเอกสารอื่น ๆ ต่อ กรมที่ดิน ในวันจดทะเบียน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและทำให้ดีลล่ม

• โอน เป็นเงินบาท มาจากต่างประเทศ → ธนาคารไม่ออกเอกสาร FET
• ส่งเงิน เข้าบัญชีของผู้ขายหรือทนายความ แทนบัญชีของคุณ → ไม่มีแบบ FET ในชื่อของคุณ
• แลกคริปโตเป็นเงินบาท ภายในประเทศ โดยไม่มีการตกลงโครงสร้างไว้ → เงินบาทนั้น “ไม่ใช่เงินตราต่างประเทศ”
• แบ่งย่อยการโอนให้ ต่ำกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ โดยไม่เข้าใจผลกระทบ → เมื่อต่ำกว่าเกณฑ์ ธนาคารจะออกเอกสารคนละแบบ (credit advice) ควรตรวจสอบล่วงหน้าว่าใช้จดทะเบียนได้หรือไม่
• ไม่มี เอกสารพิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน → เกิดความล่าช้าหรือถูกปฏิเสธจากฝ่าย compliance

ค่าใช้จ่ายของตัวธุรกรรม: ภาษีและค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน

นอกเหนือจากราคาซื้อ ควรตั้งงบสำหรับค่าจดทะเบียนด้วย ตามอัตรามาตรฐานของกรมที่ดิน:

รายการชำระ	อัตรา	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน	ค่าธรรมเนียมหลัก
อากรแสตมป์	0.5%	ไม่เรียกเก็บหากเข้าเกณฑ์ SBT
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3%	หากผู้ขายขายภายใน 5 ปีนับจากถือครอง
จดทะเบียนสิทธิการเช่า (Leasehold)	~1.1% ของมูลค่าสัญญาเช่า	สำหรับการเช่าระยะยาว

การแบ่งภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายนั้น ต่อรองได้ และเป็นส่วนหนึ่งของดีล เพื่อเป็นราคาอ้างอิง ราคากลางของคอนโดในภูเก็ตอยู่ที่ราว 144,000 บาทต่อตารางเมตร ณ เดือนเมษายน 2025 (C9 Hotelworks) ส่วนวิลล่าครอบครัวตามแนวชายฝั่งตะวันตกใกล้โรงเรียนเป็นอีกเซกเมนต์หนึ่ง: ราคาเสนอขายกลางของบ้านในบางเทาอยู่ที่ราว 20 ล้านบาท พูลวิลล่าสามห้องนอนส่วนใหญ่อยู่ที่ 10–20 ล้านบาท และระดับพรีเมียมขึ้นไปถึงหลักหลายสิบล้านบาท (ตามข้อมูลรวมประกาศขาย) ช่วงราคา “20–60 ล้านบาท” นั้นสมจริง แต่ปลายบนคือความหรูหราของจริง ไม่ใช่ค่ามาตรฐานทั่วไป

ว่าด้วยผลตอบแทน ขอพูดตรง ๆ: ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นเฉลี่ยในภูเก็ตอยู่ที่ราว 5.8% (ปี 2025) ราว 7–8.5% ขั้นต้น สำหรับยูนิตทำเลดี และผลตอบแทนสุทธิราว 5–10% ขึ้นกับกลยุทธ์ (Colliers Thailand / C9 Hotelworks) จงแยกผลตอบแทนขั้นต้นออกจากสุทธิเสมอ และอย่าเชื่อคำรับประกันใด ๆ อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน คู่มือผลตอบแทนค่าเช่าภูเก็ต 2026

ภาษีจากการนำเงินเข้าประเทศ: ส่วนที่คนมักลืม

ตั้งแต่ 1 มกราคม 2024 ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทย (ผู้ที่พำนักในประเทศ ตั้งแต่ 180 วันขึ้นไปในหนึ่งปี ไม่จำเป็นต้องต่อเนื่อง) จะถูกเก็บภาษีจาก เงินได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามาในไทย โดยไม่คำนึงถึงปีที่หาเงินได้นั้นมา ทั้งนี้ เงินได้ที่เกิดขึ้น ก่อน 1 มกราคม 2024 ได้รับยกเว้น (คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.161/2566 และ ป.162/2566; วิเคราะห์โดย Forvis Mazars)

มาตรการผ่อนปรนที่ถูกหยิบยกขึ้นหารือในเดือนมิถุนายน 2025 (การยกเว้นกรณีนำเงินได้เข้าในปีเดียวกับที่หาได้ หรือปีถัดไป) ยังไม่เป็นกฎหมาย เป็นเพียงข้อเสนอเท่านั้น การถือวีซ่า DTV หรือ LTR ไม่ได้ยกเว้น เงินที่นำเข้ามาจากภาษีโดยอัตโนมัติ หากคุณย้ายมาอยู่ระยะยาว ควรวางแผนการโอนเงินซื้อทรัพย์ให้สอดคล้องกับสถานะการพำนักของคุณ และ ขอคำแนะนำภาษีเฉพาะบุคคลล่วงหน้า ดูการเปรียบเทียบทางเลือกได้ใน คู่มือเปรียบเทียบวีซ่าพำนักระยะยาว DTV, LTR และ Elite

การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินและ compliance

นี่คือขั้นตอนที่ผู้ซื้อประเมินค่าต่ำเกินไปบ่อยที่สุด และโดยไม่จำเป็น ในสภาพแวดล้อมที่มีมาตรการคว่ำบาตร ธนาคารไทยและธนาคารตัวกลาง ตรวจสอบการโอนเข้าจำนวนมากอย่างเข้มงวดขึ้น สิ่งที่ควรเตรียมล่วงหน้า:

• เอกสารพิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน: สัญญาขายสินทรัพย์ รายการเดินบัญชีเงินออม หลักฐานรายได้
• เส้นทางที่โปร่งใส: เงินมาจากไหนและไปไหนในแต่ละขั้นตอน
• ชื่อผู้จ่ายตรงกับชื่อผู้ซื้อ ผู้ซื้อต้องเป็นผู้ชำระเอง ไม่ใช่บุคคลที่สาม
• ตกลงโครงสร้างกับทนายความก่อนโอน ไม่ใช่หลังโอน

ลำดับที่ถูกต้องคือ compliance และโครงสร้างมาก่อน เงินมาทีหลัง ความผิดพลาดตรงนี้แพงที่สุดในบรรดาทั้งหมด การโอนที่ถูกอายัดไม่ได้ทำให้แค่แบบ FET เสียไป แต่ทำให้ทั้งดีลล่มได้

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ซื้อคอนโดภูเก็ตได้ไหมหากธนาคารของฉันถูกตัดออกจาก SWIFT?

ได้ แต่ไม่ใช่ด้วยการโอนตรง เส้นทางปกติคือผ่าน บัญชีส่วนตัวในประเทศที่สาม จากที่นั่นเงินจะเข้าไทยในรูปเงินตราต่างประเทศ เข้าบัญชีของคุณเอง แล้วแปลงเป็นบาทที่นี่ เพื่อให้ธนาคารออกเอกสาร FET ได้ ทุกขั้นตอนต้องผ่านการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงิน คู่มือ ซื้ออสังหาฯ ภูเก็ตทางไกลจากต่างประเทศ ของเราอธิบายกระบวนการทางไกลในภาพรวมไว้ครบถ้วน

แบบ FET เป็นเอกสารบังคับหรือไม่ และออกเมื่อใด?

บังคับ แบบ FET เป็นเอกสารที่ กฎหมายกำหนด ให้ต้องมีเพื่อจดทะเบียน Freehold ในชื่อชาวต่างชาติ (มาตรา 19 พระราชบัญญัติอาคารชุด) ธนาคารจะออกให้ทุกครั้งที่มีการโอนเข้าหรือแปลงเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป หากไม่มีแบบ FET ที่ใช้ได้ กรมที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ

ชำระด้วยคริปโตเคอร์เรนซีโดยตรงได้ไหม?

ไม่ได้ กรมที่ดินรับจดทะเบียนธุรกรรมเป็นเงินบาทเท่านั้น คุณสามารถ แปลงคริปโตเป็นเงินบาทอย่างถูกกฎหมายผ่านแพลตฟอร์มไทยที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. (เช่น Bitkub) แต่เงินบาทที่เกิดขึ้นภายในประเทศอาจไม่ก่อให้เกิดเอกสาร FET ที่ใช้จดทะเบียน Freehold ได้ ต้องตกลงโครงสร้างกับทนายความไทยล่วงหน้า

ต้องเสียภาษีไหมเมื่อนำเงินเข้าประเทศไทย?

หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี (พำนัก 180 วันขึ้นไปในหนึ่งปี) ตั้งแต่ 1 มกราคม 2024 เงินได้จากต่างประเทศที่ นำเข้ามา ในไทยต้องเสียภาษี (เงินได้ที่เกิดก่อนปี 2024 ได้รับยกเว้น) วีซ่า DTV หรือ LTR ไม่ได้ยกเว้นให้โดยอัตโนมัติ มาตรการผ่อนปรนที่หารือกันในปี 2025 ยังไม่เป็นกฎหมาย ควรขอคำแนะนำเฉพาะบุคคล

จดทะเบียนดีลมีค่าใช้จ่ายเท่าไรนอกเหนือจากราคา?

รายการชำระหลัก ณ สำนักงานที่ดินคือค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน และอากรแสตมป์ 0.5% (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ SBT 3.3% หากผู้ขายถือครองน้อยกว่า 5 ปี) การแบ่งภาระระหว่างคู่สัญญาต่อรองได้ สำหรับ Leasehold ค่าจดทะเบียนอยู่ที่ราว 1.1% ของมูลค่าสัญญาเช่า

จะรู้ได้อย่างไรว่าการโอนของฉัน “ถูกต้อง” สำหรับแบบ FET?

เงินต้องเข้ามา ในรูปเงินตราต่างประเทศ เข้า บัญชีส่วนตัวไทยของคุณเอง แปลง เป็นเงินบาทภายในประเทศไทย และระบุวัตถุประสงค์ “เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์” การโอนเป็นเงินบาทมาจากต่างประเทศ หรือโอนเข้าบัญชีของผู้ขายหรือทนายความ ทำให้ไม่สามารถออกเอกสาร FET ได้ ควรตรวจทานเทียบกับกระบวนการโดยรวมใน คู่มือการจัดหาเงินซื้ออสังหาฯ ภูเก็ต ของเรา

ข้อจำกัดความรับผิด

บทความนี้ จัดทำเพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน ภาษี หรือกฎหมาย กฎเกณฑ์ด้านมาตรการคว่ำบาตร ธนาคาร และภาษีเปลี่ยนแปลงได้ และสถานการณ์ของคุณมีความเฉพาะตัว ก่อนโอนเงินหรือทำธุรกรรมใด ๆ โปรดปรึกษาทนายความอสังหาฯ ไทยที่มีคุณสมบัติ ที่ปรึกษาด้านภาษี และธนาคารของคุณ หรือใช้เครือข่ายพันธมิตรของ Palmora เราไม่ให้คำแนะนำในการเลี่ยงมาตรการคว่ำบาตร บทความนี้ครอบคลุมเฉพาะเส้นทางที่ถูกกฎหมายและปฏิบัติตามกฎเท่านั้น

Palmora อยู่เคียงข้างคุณในทุกขั้นตอน

จุดที่เจ็บปวดจริง ๆ สำหรับครอบครัวชาวต่างชาติในวันนี้ไม่ใช่การเลือกห้องชุด แต่คือ จะโอนเงินสำหรับห้องนั้นอย่างปลอดภัยและถูกกฎหมายได้อย่างไร เมื่อบางธนาคารถูกตัดออกจาก SWIFT นี่คือจุดที่ Palmora ทำในสิ่งที่เอเจนซีทั่วไปไม่ทำ: ให้คำแนะนำเรื่องแบบ FET ประสานงานกับธนาคารพันธมิตร และตรวจสอบ compliance ด้านแหล่งที่มาของเงิน เพื่อให้การโอนของคุณมาถึงในสกุลเงินที่ถูกต้อง เข้าบัญชีที่ถูกต้อง และแปรเป็น Freehold ที่จดทะเบียนสำเร็จโดยไม่มีดีลล่ม

เล่าสถานการณ์ของคุณให้เราฟัง ทั้งเส้นทางเดินของเงิน กำหนดเวลาย้ายถิ่น และโรงเรียนสำหรับลูก ๆ แล้วเราจะเสนอโครงสร้างดีลที่ทำได้จริง ติดต่อเราผ่าน หน้าติดต่อ ทาง WhatsApp +66 61 249 4192 หรืออีเมล [email protected] การพูดคุยครั้งแรกไม่มีข้อผูกมัดใด ๆ