Acheter une résidence secondaire à Phuket pour la mettre en location peut réellement générer des revenus, mais le « rendement net » que vous devez raisonnablement viser tourne autour de 5 % par an, et non les 6 à 9 % bruts souvent affichés ; le facteur décisif de réussite reste le choix, dès le premier jour, d’un modèle locatif juridiquement conforme. En effet, la location à la journée (séjours de moins de 30 jours) exige en principe une licence hôtelière au titre du Hotel Act B.E. 2547 (2004), que la plupart des unités en copropriété ne peuvent obtenir. Cet article vous guide à travers les chiffres réels, la gestion du bien et les pièges juridiques à éviter, quel que soit votre profil et le pays depuis lequel vous achetez.

En bref

Les résidences secondaires de Phuket ont affiché un rendement locatif brut moyen d’environ 5,8 % en 2025, montant à 6-9 % pour les condos compacts bien situés, mais après vacance locative, charges de copropriété, gestion et fiscalité, le rendement net pondéré se rapproche de 5 % (chiffre net estimé à partir de sources secondaires ; chiffres bruts issus de C9 Hotelworks / Colliers).
La location à la journée à Phuket, ou tout séjour inférieur à 30 jours, exige en principe une licence hôtelière, et de nombreux syndics de copropriété l’interdisent également dans le règlement de l’immeuble. Vérifiez toujours les deux avant d’acheter.
La gestion locative professionnelle à Phuket coûte généralement de l’ordre de 20 à 30 % des revenus locatifs, avant frais de ménage par séjour.
Les frais de mutation au Land Department s’élèvent à environ 2 % (droit de mutation), auxquels s’ajoute — lors d’une revente — soit une taxe professionnelle spécifique de 3,3 % (si vous revendez dans un délai d’environ 5 ans), soit un droit de timbre de 0,5 % (si vous détenez plus longtemps et êtes donc exonéré de la taxe professionnelle spécifique), jamais les deux (source : Land Department).
L’immobilier de Phuket est resté solide à l’entrée de 2026 : l’île a enregistré la plus forte valeur de transferts de condos à des étrangers du pays, soit 2,43 milliards de THB au 1er trimestre (source : Bangkok Post / REIC).

Pourquoi les acheteurs voient Phuket comme une résidence secondaire

Si vous recherchez un pied-à-terre de vacances que toute la famille pourra utiliser pendant des années, Phuket répond à trois besoins à la fois : un refuge familial, un actif capable de produire des revenus lorsque vous ne l’occupez pas, et un changement saisonnier de décor et de climat. C’est cette combinaison qui attire des acheteurs du monde entier, et non d’un seul pays.

La qualité de l’air mérite d’être évoquée honnêtement et avec mesure, car elle constitue un vrai moteur saisonnier pour beaucoup d’acheteurs de la région. Début 2026, les autorités thaïlandaises ont déclaré que Bangkok avait « dépassé la crise des PM2.5 », avec une moyenne d’environ 22 µg/m³ à l’échelle de la ville le 28 février 2026 et une note « bonne » dans chaque zone ce jour-là (source : Khaosod English / Bangkok Air Quality Information Center). Les conditions varient selon les saisons plutôt qu’elles ne se dégradent toute l’année. Cela dit, la brume saisonnière (grosso modo de février à avril, pendant la saison régionale des brûlis) est une raison réelle qui pousse à rechercher un air plus pur, et les brises marines de Phuket aident à disperser la pollution, ce qui en fait une résidence secondaire saisonnièrement plus saine que de nombreuses villes de l’intérieur.

Côté marché, les villas de luxe de Phuket devraient surperformer les condos à l’horizon 2026 selon la presse, les condos en résidences de marque (branded residences) étant valorisés environ 28 % au-dessus des condos standards, et les villas de marque potentiellement au double du prix des villas standards (analyse de marché rapportée par Bangkok Post / Nation Thailand, non une valeur garantie).

Courte ou longue durée : choisir dès le départ

C’est la décision la plus importante que vous prendrez, car elle détermine à la fois votre rendement, votre charge de gestion et votre exposition juridique.

Location courte durée (à la journée / à la semaine)

Elle produit un revenu plus élevé par nuitée et vous laisse de la flexibilité (vous pouvez bloquer des dates pour votre propre usage), mais elle s’accompagne d’une forte vacance en basse saison, de coûts d’exploitation élevés (ménage, accueil des voyageurs, maintenance fréquente) et des contraintes juridiques les plus fortes au titre du Hotel Act (voir la section juridique ci-dessous).

Location longue durée (30 jours et plus / annuelle)

Elle rapporte moins par mois mais offre une trésorerie régulière, une faible vacance, une gestion beaucoup plus légère, et est en principe exonérée de l’obligation de licence hôtelière. C’est donc la voie la plus sûre, et une bonne option si vous vivez à l’étranger et ne voulez pas gérer l’exploitation au quotidien.

Critère	Courte durée (< 30 jours)	Longue durée (30 jours et +)
Revenu par nuitée/mois	Plus élevé	Plus faible mais régulier
Taux d’occupation	Volatil, saisonnier	Élevé et stable
Coûts d’exploitation	Élevés (ménages/accueils fréquents)	Faibles
Usage personnel du propriétaire	Très flexible	Limité
Risque juridique	Élevé, licence hôtelière requise en général	Faible, exonération générale

Si vous visez l’équilibre « profiter du bien tout en générant des revenus », une voie intermédiaire répandue consiste à louer en longue durée comme socle de revenus tout en réservant une partie de la haute saison pour votre usage personnel, ou à choisir un projet détenant une licence hôtelière valide avec des opérateurs professionnels si vous tenez vraiment à un modèle courte durée.

Une lecture prudente des rendements : distinguer le brut du net

Les chiffres que vous voyez dans les publicités correspondent en général au rendement brut, avant toute dépense. Les données de marché pour 2025 situent le rendement locatif brut moyen de Phuket autour de 5,8 %, les biens bien situés ou compacts atteignant 6-9 %, et les mieux positionnés environ 7 à 8,5 % (source : C9 Hotelworks / Colliers).

Mais le rendement net, l’argent qui arrive réellement dans votre poche, est ce qui reste après la vacance locative, l’entretien des parties communes (CAM), la gestion et les impôts. Les estimations agrégées pour 2026 situent le rendement net pondéré plutôt autour de 4,8-5 % (estimation indicative issue de sources secondaires, à titre d’illustration).

Poste	Exemple illustratif (condo 1 chambre)
Prix d’achat	5 000 000 THB
Loyer annuel brut (~6 %)	300 000 THB
Moins : vacance ~15 %	-45 000 THB
Moins : charges de copropriété + assurance	-35 000 THB
Moins : gestion ~25 % des loyers encaissés	-64 000 THB
Moins : entretien + impôts	-35 000 THB
Net approximatif (scénario courte durée à coûts élevés)	~121 000 THB (~2,4 % du prix d’achat)

Pourquoi cet exemple aboutit-il à ~2,4 % plutôt qu’à ~5 % ? Parce que le tableau utilise volontairement un modèle courte durée à coûts élevés comme cas prudent : une gestion jusqu’à 25 % et une vacance jusqu’à 15 %, deux paramètres qui rognent les rendements bien plus que la moyenne du marché. Le « ~4,8-5 % net » cité plus haut est une moyenne de marché pondérée qui reflète le plus souvent la location longue durée, où la vacance et la gestion sont plus faibles. Plus vous vous orientez vers la longue durée, plus vos coûts de gestion et de vacance baissent, et plus votre rendement net réel se rapproche de la barre des 5 %. Adoptez un modèle courte durée à coûts élevés géré depuis l’étranger, et votre rendement net peut tomber au niveau de cet exemple. Pour une analyse plus poussée, chiffres à l’appui, consultez notre décryptage des rendements locatifs réels à Phuket en 2026.

Le tableau ci-dessus est un calcul illustratif destiné à montrer le principe, et non une garantie de rendement. Les chiffres réels dépendent de l’emplacement, du type de bien, de la stratégie locative et du taux d’occupation. L’essentiel est le suivant : ne traitez jamais un rendement brut comme s’il s’agissait d’argent en main, et personne ne devrait jamais vous promettre un rendement « garanti ».

Gestion locative à Phuket : les coûts que l’on oublie

Si vous ne vivez pas sur l’île, l’autogestion d’un bien à Phuket est généralement peu réaliste ; recourir à un opérateur professionnel est donc la norme, mais vous devez comprendre l’ensemble de la structure de coûts.

Honoraires de gestion : généralement de l’ordre de 20 à 30 % des revenus locatifs pour un modèle courte durée (marketing, réservations, accueil des voyageurs et coordination). La longue durée est habituellement facturée à un taux inférieur.
Ménage de rotation : facturé par séjour, il croît donc avec le nombre de rotations de voyageurs. Plus les locations sont courtes, plus les rotations sont nombreuses, plus le coût est élevé.
Plateformes : publier une annonce sur les plateformes de réservation entraîne sa propre commission, qui prélève une nouvelle part de votre rendement, et la location à la journée sur ces plateformes doit malgré tout s’inscrire dans le cadre de la licence hôtelière.
Charges de copropriété, assurance et entretien : des coûts fixes que vous payez, que le logement soit occupé ou non.

Pour une approche approfondie de la sélection d’un opérateur et de la structuration du contrat, voir nos conseils de gestion locative.

Les fondamentaux juridiques avant de louer

C’est la partie que vous ne pouvez pas ignorer, et c’est précisément pourquoi de nombreux investisseurs optent pour la longue durée.

Le Hotel Act (2004) et la location à la journée

Louer un logement à la journée ou à la semaine (séjours de moins de 30 jours) exige en principe une licence hôtelière au titre du Hotel Act B.E. 2547 (2004). La location à la journée sans licence est illégale, et la plupart des condos ne peuvent obtenir une telle licence. Les sanctions rapportées comprennent des amendes pouvant atteindre environ 20 000 THB, plus 10 000 THB supplémentaires par jour, ainsi qu’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 1 an. La location pour 30 jours ou plus est en principe exonérée (source : Hotel Act B.E. 2547 / cabinet d’avocats Formichella & Sritawat).

Le règlement de copropriété du syndic

Même si un bien remplit les conditions au regard de la loi hôtelière, chaque syndic de copropriété peut interdire séparément la location à la journée ou à la semaine dans son propre règlement d’immeuble, indépendamment du Hotel Act (source : Formichella & Sritawat). Aussi, avant d’acheter pour des revenus de courte durée, vérifiez ensemble la loi et le règlement de l’immeuble.

Points de propriété lorsqu’un étranger est impliqué

Si une revente à un acheteur étranger, ou un co-investissement avec lui, est envisageable, il est utile de savoir comment fonctionnent les règles : les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, mais peuvent détenir la pleine propriété (freehold) d’unités de condo dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface vendable de l’immeuble, et ont besoin d’un formulaire de transaction de change (Foreign Exchange Transaction, FET) émis par la banque réceptrice pour enregistrer une propriété étrangère (source : Condominium Act). Cela influe sur la liquidité à la revente, un point à peser dès l’achat. Les acheteurs issus de marchés soumis à un contrôle des changes, comme la Chine ou la Russie, posent souvent cette question précise, et le mécanisme s’applique de la même façon à tout ressortissant étranger. Notre guide sur les aspects juridiques de l’achat en Thaïlande couvre l’ensemble du tableau.

Emplacement et fiscalité, avec un avertissement

Les zones de location à Phuket

L’emplacement détermine à la fois votre taux d’occupation et le profil de vos locataires. Les plages de la côte ouest et les quartiers « art de vivre » comme Bang Tao/Laguna, Kamala et Kata-Karon attirent plutôt les touristes et la demande de courte durée, tandis que Rawai et Nai Harn conviennent aux locataires longue durée et aux familles. Nous vous suggérons de choisir l’emplacement en fonction de la stratégie locative que vous avez arrêtée, plutôt que de sélectionner d’abord un bien pour lui chercher ensuite une stratégie. Pour une comparaison détaillée des zones, voir les meilleures zones où investir à Phuket.

Le prix médian d’un condo à Phuket s’établit à environ 144 000 THB/m² (avril 2025), soit près de 4 000 USD/m², un repère utile pour juger de la valeur (source : C9 Hotelworks).

Un critère de plus en plus valorisé par les acheteurs d’aujourd’hui est la durabilité et l’énergie. Une enquête consommateurs de DDproperty a révélé que 68 % paieraient davantage pour un bien doté d’une borne de recharge pour véhicule électrique, et que 43 % sont intéressés par des logements aux caractéristiques « net zéro » (à noter qu’il s’agit d’« intérêt / disposition à payer », et non d’une « exigence ferme »). Les logements équipés de panneaux solaires, de récupération d’eau de pluie et d’une conception écoénergétique constituent donc un argument de vente qui favorise à la fois la location et la revente.

Fiscalité et frais de transaction

Poste	Taux approximatif
Droit de mutation	2 % de la valeur estimée
Taxe professionnelle spécifique OU droit de timbre (pas les deux)	3,3 % si revente dans ~5 ans ; sinon 0,5 % de droit de timbre
Frais d’enregistrement du bail (leasehold)	~1,1 % du loyer total

(Source : Land Department, standard du secteur. Lors d’une revente, vous payez soit la taxe professionnelle spécifique, soit le droit de timbre, pas les deux : lorsque la taxe professionnelle spécifique s’applique, le droit de timbre est exonéré.)

En outre, les revenus locatifs sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, et le bien est assujetti à la taxe foncière et immobilière (land and building tax). Comme les taux et les modalités de calcul dépendent de votre situation individuelle, consultez un spécialiste fiscal pour planifier avec précision.

Avertissement important : si vous percevez des revenus de source étrangère, depuis le 1er janvier 2024, les résidents fiscaux thaïlandais (présents 180 jours ou plus par an) sont imposés sur les revenus étrangers qu’ils « rapatrient » en Thaïlande. Une fenêtre d’exonération de 2 ans évoquée en 2025 n’est pas encore en vigueur, elle ne doit donc pas être considérée comme un avantage sur lequel vous pouvez actuellement compter (source : Revenue Department / Forvis Mazars).

Check-list avant l’achat pour louer

Définissez votre stratégie locative (courte / longue / mixte) avant de choisir un bien.
Confirmez que l’unité et l’immeuble autorisent réellement cette stratégie (Hotel Act + règlement du syndic).
Demandez tous les chiffres de coûts réels, puis calculez le rendement net, pas le brut.
Vérifiez les frais de mutation et la charge fiscale que vous supporterez.
Évaluez l’opérateur locatif et sa structure d’honoraires avant de vous engager.

Les erreurs à éviter

Décider d’acheter sur la base du rendement brut.
Acheter un condo en tablant sur des revenus de location à la journée alors que la loi ou le règlement de l’immeuble l’interdisent.
Sous-estimer la vacance en basse saison.
Oublier d’ajouter la gestion, le ménage et les commissions de plateformes.
Croire à une publicité de « rendement garanti » sans aucune documentation à l’appui.

Foire aux questions (FAQ)

La location de condo à la journée à Phuket est-elle illégale ?

En règle générale, la location pour moins de 30 jours exige une licence hôtelière au titre du Hotel Act B.E. 2547 (2004), que la plupart des condos ne peuvent obtenir. La pratiquer sans licence est illégal et entraîne des sanctions. La voie sûre consiste à louer pour 30 jours ou plus, ou à choisir un projet détenant une licence hôtelière valide.

Quel rendement locatif puis-je espérer à Phuket ?

Les rendements bruts ont avoisiné 5,8 % en moyenne en 2025, jusqu’à 6-9 % pour les condos bien situés, mais le rendement net pondéré après charges tombe généralement autour de 5 % (chiffre net estimé à partir de sources secondaires ; brut issu de C9 Hotelworks / Colliers). Un exemple de courte durée à coûts élevés peut produire un rendement net plus faible, et personne ne devrait vous garantir un chiffre fixe.

Courte ou longue durée : que choisir ?

Cela dépend de votre objectif. La courte durée rapporte davantage par nuitée mais comporte un risque juridique et des coûts de gestion plus élevés. La longue durée offre une trésorerie régulière, une faible vacance, et est en principe exonérée de licence hôtelière. Si vous vivez à l’étranger, la longue durée est en général plus simple et plus sûre à gérer.

Combien coûte la gestion locative ?

Généralement de l’ordre de 20 à 30 % des revenus locatifs pour un modèle courte durée, avant le ménage de rotation et les commissions de plateformes. La longue durée est habituellement facturée à un taux inférieur.

Quels sont les frais de mutation ?

Un droit de mutation de 2 % sur la valeur estimée, auquel s’ajoute — lors d’une revente — soit une taxe professionnelle spécifique de 3,3 % (si vous revendez dans un délai d’environ 5 ans), soit un droit de timbre de 0,5 % (si vous détenez plus longtemps, la taxe professionnelle spécifique ne s’appliquant alors pas), pas les deux. L’enregistrement du bail représente environ 1,1 % du loyer total (source : Land Department).

Est-ce encore le bon moment pour investir dans l’immobilier à Phuket ?

Le marché 2026 est resté solide : Phuket a enregistré la plus forte valeur de transferts de condos à des étrangers du pays, soit 2,43 milliards de THB pour 420 unités au 1er trimestre, et les transferts résidentiels à l’échelle nationale ont progressé de 11,2 % (source : Bangkok Post / REIC). Mais décidez sur la base du rendement net et de la conformité juridique du bien, pas seulement de la dynamique de marché. Pour une vision stratégique plus large, lisez notre guide complet pour investir à Phuket.

Laissez Palmora s’en occuper, de la licence au locataire

La préoccupation que nous entendons le plus souvent est : « Je veux une résidence secondaire qui génère des revenus quand je ne l’utilise pas, mais l’aspect juridique et la gestion à distance m’inquiètent. » C’est exactement ce que l’équipe de Palmora Property prend en charge de bout en bout. Nous vous conseillons dans le choix d’un bien que vous pourrez louer légalement, vérifions le règlement de l’immeuble et les conditions du Hotel Act avant votre achat, et gérons la location pour vous, afin que vous obteniez à la fois une résidence secondaire et des revenus transparents.

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Cet article constitue une information générale à visée pédagogique, et non un conseil juridique, fiscal ou d’investissement personnalisé. Les lois, taux d’imposition et frais peuvent évoluer. Vérifiez toujours auprès des autorités gouvernementales compétentes et consultez un professionnel qualifié ou le réseau de partenaires de Palmora avant toute décision.

Location saisonnière à Phuket : rendements, règles, réalité