Freehold vs. Leasehold en Thaïlande : lequel choisir pour votre investissement à Phuket ?

Choisir entre Freehold et Leasehold est la décision juridique la plus importante lors d’un investissement immobilier en Thaïlande. Pour un acheteur étranger, ces deux statuts déterminent la manière dont vous détenez votre bien, vos droits sur la propriété, la durée de possession et la facilité de revente future.

La loi thaïlandaise est formelle : un étranger ne peut pas posséder un terrain en pleine propriété (Freehold) en son nom propre. C’est ce principe qui crée la nécessité d’étudier le Leasehold. Le problème est que la majorité des investisseurs n’arrivent pas à saisir la différence entre une location classique et un bail enregistré (Leasehold).

Cet article clarifie tout, simplement et précisément, pour que vous fassiez le bon choix stratégique. Pour une vue d’ensemble complète du cadre juridique, consultez notre guide sur les aspects juridiques de l’achat immobilier en Thaïlande.

Le Freehold : la sécurité de la pleine propriété

Le Freehold correspond à la pleine propriété. C’est le statut le plus simple, le plus clair, et le plus sécurisé pour l’investisseur.

Définition et titre

Acheter un bien en Freehold signifie que vous en êtes pleinement propriétaire, sans limite de temps, avec un titre de propriété (Chanote) enregistré à votre nom au Land Office.

Ce que l’étranger peut acheter en Freehold

En Thaïlande, ce statut est strictement limité pour les non-résidents :

Achetable en Freehold :

• Un appartement (condo), sous réserve du quota étranger (maximum 49% des unités)
• Un local commercial situé dans un immeuble en copropriété (condo)

Non achetable en Freehold :

• Une maison individuelle ou une villa
• Un terrain en votre nom personnel

Notre conseil : pour l’achat d’un condo (appartement), le Freehold doit toujours être votre priorité si votre budget le permet.

Avantages et inconvénients clés

Avantages du Freehold :

• Propriété à vie et transmission facile aux héritiers
• Valeur de revente maximale et plus simple à revendre
• Sécurité juridique perçue comme maximale par les acheteurs

Inconvénients du Freehold :

• Prix d’achat plus élevé (souvent +10 à +20% par rapport au Leasehold)
• Quotas limités (49%), les unités Freehold partent très vite
• Frais de transfert parfois plus élevés

Le Leasehold : le droit d’usage sécurisé à long terme

Le Leasehold correspond à une location à très long terme. Bien que techniquement différent de la pleine propriété, c’est un cadre légal solide et largement utilisé pour les biens qui incluent un terrain.

Définition et durée

Le Leasehold est un bail enregistré au Land Office, qui donne à l’acheteur le droit exclusif d’utiliser et d’occuper le bien.

Durée légale : 30 ans maximum par contrat.

Structure courante : La majorité des promoteurs proposent une structure de renouvellement de 30 + 30 + 30 ans (soit 90 ans au total).

Alerte d’expert : Les renouvellements ne sont jamais automatiques. Ils doivent être solennellement rédigés et garantis dans le contrat initial pour être sécurisés. Un avocat spécialisé est indispensable ici.

Pourquoi le Leasehold est incontournable pour les villas

Puisque les étrangers ne peuvent pas posséder le terrain, le Leasehold est la solution légale standard et la plus sécurisée pour acquérir :

• Villas et maisons individuelles
• Terrains (pour une construction future)
• Appartements (si le quota Freehold est déjà atteint)

Avantages et inconvénients clés

Avantages du Leasehold :

• Le seul moyen légal et pratique d’acheter une villa avec terrain
• Prix d’achat plus bas (idéal pour maximiser le budget)
• Frais de transfert plus bas (1% du prix du bail)

Inconvénients du Leasehold :

• Vous n’êtes pas le propriétaire du titre (Chanote), mais du droit d’usage
• Valeur de revente décroissante si le bail n’est pas renouvelé ou transféré
• Revente compliquée après 15-20 ans sans renouvellement garanti

Freehold vs Leasehold : la synthèse des différences

Voici un tableau comparatif pour vous aider à décider en un coup d’œil :

Critère	Freehold (Pleine Propriété)	Leasehold (Bail Long Terme)
Nature	Propriété du titre (Chanote)	Droit d’usage exclusif
Durée	Illimitée (à vie)	30 ans (souvent renouvelable)
Revente	Plus facile et valeur conservée	Nécessite un bon contrat pour être sécurisée
Coût à l’achat	Plus élevé	Moins cher (idéal pour les gros biens)
Types de bien	Principalement condos (max 49%)	Principalement villas, maisons, terrains

Notre recommandation stratégique (par type de bien)

Le “meilleur” choix dépend de ce que vous achetez et de votre objectif.

Si vous achetez un condo (appartement)

Choix recommandé : Freehold

Pourquoi ? Le Freehold est disponible. Il offre une sécurité totale, une meilleure revente et une meilleure valeur patrimoniale. Les acheteurs étrangers sont prêts à payer plus pour un condo en Freehold.

À noter : Si toutes les unités Freehold sont vendues, le Leasehold peut rester une option rentable si l’emplacement est premium.

Si vous achetez une villa (maison avec terrain)

Choix recommandé : Leasehold (bien rédigé)

Pourquoi ? C’est la solution légale et standard. Tenter un montage via une Thai Company pour obtenir le Freehold du terrain est risqué et coûteux. Un Leasehold sécurisé par une structure de 30+30+30 et un avocat compétent offre un droit d’usage solide pour plusieurs générations.

Sécuriser votre achat : les points légaux critiques

Quel que soit votre choix, vous devez vous concentrer sur la sécurisation de l’acte :

Le document central : le titre Chanote

Vérification : Assurez-vous que le titre de propriété du terrain (pour le Leasehold) ou de l’unité (pour le Freehold) est un Chanote, le titre le plus sécurisé en Thaïlande.

La clause de renouvellement (pour le Leasehold)

Exigence : Le contrat doit lier le bailleur (et ses héritiers) à l’obligation de renouveler le bail deux fois, à la demande du preneur.

Le droit de cession et de succession

Le bail doit inclure votre droit de revendre le bail à un tiers (cession) et de le transmettre à vos héritiers.

Votre allié indispensable : Ne signez jamais un Sales & Purchase Agreement (SPA) sans l’approbation d’un avocat thaïlandais indépendant (non recommandé par le promoteur) qui défend exclusivement vos intérêts.

Conclusion : faire le choix adapté à votre stratégie

Freehold ou Leasehold : les deux modèles sont totalement légaux, répandus et pertinents en Thaïlande. Le tout est de comprendre ce que vous achetez réellement, afin de faire un choix adapté à votre stratégie d’investissement.

Pour la sécurité maximale et la facilité de revente d’un appartement, choisissez le Freehold. Pour l’acquisition d’une villa et l’optimisation de votre budget, le Leasehold est la voie à suivre, à condition d’avoir un contrat en béton.

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