Justine Tondeur
1 janvier 2026 · 1 min de lecture
Note de la rédaction : cet article a été revu et validé par notre cabinet d’avocats partenaires à Phuket pour garantir sa conformité avec le Code Civil et Commercial, la jurisprudence de la Cour Suprême et les régulations du Land Department en vigueur au 1er janvier 2026.
Si vous effectuez des recherches sur l’achat immobilier en Thaïlande, vous avez probablement déjà lu tout et son contraire. “Baux de 90 ans garantis”, “sociétés faciles pour acheter la terre”, “ouverture de compte en 5 minutes”… Internet est devenu un cimetière d’informations périmées.
Le problème ? Un article écrit en 2018 peut être très bien référencé sur Google, mais être totalement dangereux aujourd’hui. En Thaïlande, la loi évolue, mais l’application de la loi par les officiers fonciers évolue encore plus vite.
Ce guide n’est pas une simple brochure marketing. C’est une mise au point nécessaire, basée sur les textes de loi actuels et, surtout, sur la réalité quotidienne des bureaux fonciers (Land Offices) en ce début d’année 2026.
Pour une comparaison détaillée entre Freehold et Leasehold, consultez également notre guide complet Freehold vs. Leasehold à Phuket.
1. Pourquoi vos sources internet sont probablement obsolètes
Le paysage juridique a subi un séisme en 2025. Des pratiques tolérées pendant des décennies sont désormais activement chassées par l’administration. Se fier à un forum d’expatriés ou à un blog non daté peut vous coûter très cher.
Ce qu’il faut comprendre, c’est que la théorie (le Code foncier) et la pratique (l’officier au guichet) diffèrent souvent. Seule une agence travaillant au quotidien avec des avocats spécialisés peut naviguer dans ces eaux troubles. Voici ce qui a changé.
2. La fin du mythe “30+30+30” (leasehold de 90 ans)
Pendant longtemps, pour rassurer les acheteurs étrangers frustrés de ne pas pouvoir posséder la terre, des promoteurs ont vendu des baux de 30 ans avec deux renouvellements automatiques “garantis”, promettant ainsi 90 ans de tranquillité.
La réalité en 2026 : juridiquement, cette structure s’est effondrée. La Cour Suprême de Thaïlande a rendu un arrêt décisif le 18 mars 2025 (Décision n° 4655/2566) qui fait jurisprudence. La Cour a jugé que les clauses de renouvellement automatique visant à contourner la limite légale de 30 ans (article 540 du Code Civil) sont nulles si elles tentent de créer une propriété déguisée.
L’avis du terrain : ne signez jamais un contrat qui vous vend du “90 ans garanti” via un simple bail privé. Aujourd’hui, seul le premier bail de 30 ans enregistré au Land Office est un droit réel (incontestable). Les périodes suivantes ne sont que des promesses contractuelles. Si le propriétaire vend le terrain ou décède, ses héritiers peuvent refuser d’honorer ces extensions.
Notre conseil : pour sécuriser votre bien, il faut désormais structurer des droits réels distincts comme la superficie (vous possédez la maison enregistrée à votre nom, tout en louant le terrain) ou le sap ing sith.
3. Structures juridiques : bien s’entourer pour choisir la bonne option
Historiquement, certains investisseurs créaient des sociétés thaïlandaises (avec des actionnaires thaïlandais minoritaires) pour acquérir un terrain en pleine propriété (freehold). Cette pratique est aujourd’hui encadrée de manière beaucoup plus stricte.
La réalité en 2026 : les autorités (Département du développement des entreprises et Land Office) vérifient désormais la conformité des structures sociétaires. Pour qu’une société soit valide, les actionnaires doivent démontrer un investissement réel et une participation active aux décisions.
La bonne nouvelle : il existe des solutions parfaitement légales et adaptées à chaque profil d’investisseur. Chez Palmora Property, nous travaillons avec des avocats spécialisés en droit immobilier thaïlandais qui analysent votre situation et vous orientent vers la structure la plus appropriée :
- Condominium en freehold : propriété à 100% en nom propre
- Bail enregistré (leasehold) avec droits réels sécurisés
- Droit de superficie : vous possédez la construction, le terrain est loué
- Investissement via le BOI : pour les projets d’envergure validés par le Bureau of Investment
L’avis du terrain : chaque situation est unique. Plutôt que de chercher des “astuces”, nous vous accompagnons pour structurer votre acquisition de manière transparente et pérenne. Nos avocats partenaires vous expliquent les avantages et limites de chaque option pour que vous investissiez en toute connaissance de cause.
4. Condominium : attention aux calculs du quota
Acheter un appartement en condominium (copropriété) est la seule façon d’être propriétaire à 100% en votre nom propre (freehold), à condition de respecter le quota étranger de 49%.
Le piège à éviter : beaucoup croient que 49% des unités sont réservées aux étrangers. C’est faux. La loi parle de 49% de la surface habitable totale. Dans les immeubles de luxe, si les étrangers achètent les grands penthouses, le quota de surface est atteint très vite, même s’il reste plein d’appartements vides.
L’avis du terrain : avant de verser un acompte, nous exigeons toujours une lettre officielle du syndic (Juristic Person) confirmant que le “foreign quota” est disponible à l’instant T. Si le quota est plein, vous n’aurez qu’un bail (leasehold), ce qui réduit drastiquement la valeur de revente de votre bien.
5. Taxes et frais : ne croyez pas aux cadeaux fiscaux
Pour relancer l’immobilier, le gouvernement a annoncé une baisse spectaculaire des frais de transfert de 2% à 0,01% jusqu’au 30 juin 2026.
La nuance cruciale : attention aux gros titres ! Ces réductions ne s’appliquent généralement qu’aux acheteurs de nationalité thaïlandaise et pour des biens dont la valeur ne dépasse pas 7 millions de bahts. En tant qu’étranger achetant une villa ou un condo d’investissement, vous paierez le tarif plein (comptez environ 6,3% de taxes totales à partager entre vendeur et acheteur).
L’avis du terrain : tout se joue sur la négociation des frais avant la signature. Vérifiez si le vendeur possède le bien depuis plus de 5 ans. Si c’est le cas, la lourde “Specific Business Tax” (3,3%) disparaît, remplacée par un timbre fiscal de 0,5%. C’est un levier de négociation énorme que nous utilisons pour nos clients.
6. Le défi bancaire et les visas en 2026
Il y a quelques années, ouvrir un compte bancaire thaïlandais avec un visa touriste était une formalité. C’est terminé. En 2026, la réglementation anti-blanchiment est stricte. Sans visa long terme (Travail, Retraite, ou LTR), ouvrir un compte pour transférer vos fonds est devenu un parcours du combattant.
Les solutions concrètes :
- Visa LTR (Long-Term Resident) : idéal pour les retraités aisés ou les “nomades digitaux” fortunés. Il simplifie tout.
- Thailand Privilege (ex-Elite) : le programme a été réformé. La carte “Bronze”, plus accessible, a vu sa période de souscription prolongée jusqu’en mars 2026. C’est souvent la clé pour débloquer la situation bancaire.
7. L’importance vitale de la “due diligence”
En France, le notaire protège les deux parties. En Thaïlande, l’avocat du vendeur protège… le vendeur. L’agent immobilier est là pour faire la transaction. Qui vous protège ?
C’est là que notre rôle prend tout son sens. Nous ne validons aucune transaction sans une “due diligence” (audit préalable) effectuée par un cabinet indépendant.
Ce que nous vérifions impérativement :
- Le titre de propriété : est-ce bien un Chanote (le titre le plus sûr avec bornage GPS) ?
- L’accès : le chemin qui mène à votre villa est-il privé ? Si oui, une servitude de passage est-elle enregistrée ? C’est la cause numéro 1 des litiges de voisinage.
- Le zonage (Phuket) : les règles de hauteur ont changé fin 2024. Construire au-dessus de 80 mètres d’altitude est désormais possible sous conditions très strictes, mais beaucoup de projets lancés avant sont dans l’illégalité.
Conclusion : s’entourer pour sécuriser
L’immobilier en Thaïlande reste une opportunité fantastique de qualité de vie et de rendement locatif. Mais c’est un marché où l’amateurisme juridique ne pardonne pas.
Chez Palmora Property, nous avons fait le choix de la transparence. Nous travaillons en binôme avec des avocats pour que chaque promesse commerciale soit verrouillée juridiquement. Que ce soit pour choisir la bonne structure (bail, superficie, sap ing sith) ou pour inspecter les finitions (snagging), nous sommes là pour transformer la complexité administrative en sérénité.
Investissez les yeux ouverts. Contactez-nous pour une consultation à jour des dernières lois de 2026.
Avertissement légal : bien que cet article ait été validé par des professionnels du droit, les lois peuvent changer rapidement. Ce contenu est informatif et ne remplace pas une consultation juridique personnalisée pour votre dossier spécifique.
