Freehold oder Leasehold: Immobilie in Phuket sicher kaufen

Als Ausländer erhalten Sie in Thailand echtes Volleigentum (Freehold) ausschließlich an einer Eigentumswohnung innerhalb der gesetzlichen 49-Prozent-Ausländerquote – nachgewiesen über ein FET-Formular Ihrer thailändischen Bank. Für Land und die meisten Villen ist ein im Grundbuch eingetragener 30-Jahres-Leasehold (Erbpacht) der rechtssichere Weg; Umgehungskonstruktionen über eine Nominee-Gesellschaft sind dagegen illegal. Genau an dieser Weichenstellung entscheidet sich, ob Sie in Phuket ruhig schlafen – oder Ihren Titel verlieren.

Dieser Ratgeber erklärt für DACH-Käufer (Deutschland, Österreich, Schweiz), wie Sie eine Immobilie in Thailand rechtssicher kaufen: was Freehold und Leasehold konkret bedeuten, warum die Nominee-Struktur eine juristische Zeitbombe ist und was eine seriöse Due Diligence in Phuket wirklich prüft.

Das Wichtigste in Kürze

• Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Echtes Freehold-Eigentum ist Ausländern nur an einer Eigentumswohnung möglich – und nur, solange die 49-Prozent-Ausländerquote im Gebäude nicht überschritten ist (Condominium Act B.E. 2522).
• Für Villen ist der eingetragene 30-Jahres-Leasehold der übliche, rechtssichere Weg. Verlängerungsoptionen sind vertraglich vereinbart, nicht gesetzlich garantiert.
• Die Nominee-Gesellschaft (thailändische Firma als Strohmann-Eigentümerin des Landes) ist illegal und kann zum Verlust der Immobilie führen.
• Für Freehold-Eigentum brauchen Sie ein FET-Formular (“Tor Tor 3”) Ihrer thailändischen Bank, das den Devisentransfer aus dem Ausland belegt.
• Ohne unabhängige Due Diligence sollten Sie nie unterschreiben. Sie prüft Chanote-Titel, Baugenehmigungen, die Restquote und Belastungen – bevor Geld fließt.

Warum Ausländer in Thailand kein Land besitzen dürfen

Der wichtigste Grundsatz zuerst, weil sich daran alles andere aufhängt: In Thailand ist der Grunderwerb von Land durch Ausländer per Gesetz ausgeschlossen. Ein deutscher, österreichischer oder Schweizer Käufer kann kein Grundstück auf seinen Namen im Grundbuch eintragen lassen – unabhängig davon, wie viel er investiert.

Was Sie als Ausländer legal im Volleigentum (Freehold) halten können, ist zweierlei:

1. Eine Eigentumswohnung (Condominium) innerhalb der 49-Prozent-Ausländerquote des jeweiligen Gebäudes.
2. Ein Gebäude (die “bauliche Struktur”) getrennt vom Land, worauf es steht – in der Praxis kombiniert mit einem Leasehold am Grundstück.

Für Eigentum in Thailand als Ausländer heißt das konkret: Die Wohnung im Kondominium ist der einzige Weg zu unangefochtenem, dauerhaftem Volleigentum am Objekt selbst.

Die 49-Prozent-Quote und das FET-Formular

Nach dem Condominium Act B.E. 2522 dürfen in einem Kondominium maximal 49 Prozent der gesamten Wohnfläche in ausländischem Freehold-Eigentum stehen. Die restlichen 51 Prozent müssen Thai-Eigentümern (natürlichen oder juristischen Personen) gehören. Ist die Ausländerquote bereits ausgeschöpft, können Sie dieselbe Wohnung nur noch im Leasehold erwerben – nicht im Freehold. Deshalb ist die Restquote einer der ersten Punkte, die eine seriöse Due Diligence beim Land Office abfragt.

Um Freehold als Ausländer eintragen zu lassen, verlangt das Land Office ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form, umgangssprachlich “Tor Tor 3”). Dieses stellt Ihre empfangende thailändische Bank aus. Es belegt, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen und erst im Inland in Baht umgetauscht wurde. Praktische Konsequenz für Sie: Überweisen Sie den vollen Kaufbetrag in Euro oder Franken, geben Sie den Verwendungszweck (“Kauf einer Eigentumswohnung, Adresse …”) an und lassen Sie sich das FET-Formular ausstellen. Ohne dieses Dokument verweigert das Land Office die Freehold-Eintragung.

Preislich bewegt sich der Markt in einer Spanne: Der Median für Eigentumswohnungen in Phuket lag laut C9 Hotelworks (Property Market Update, Mai 2025) bei rund 144.000 THB/m² – Branded Residences im Schnitt bei ~181.000 THB/m², nicht gebrandete Objekte bei ~141.000 THB/m². Das sind Momentaufnahmen mit großer Streuung nach Lage und Segment; sie sind keine Wertgarantie.

Villa in Phuket: der eingetragene 30-Jahres-Leasehold

Wer eine freistehende Villa mit Grundstück möchte, kann das Land nicht kaufen – aber langfristig sicher pachten. Der Standard ist der eingetragene Leasehold (Erbpacht) über 30 Jahre. “Eingetragen” ist hier das entscheidende Wort: Nur ein am Land Office auf dem Titel registrierter Pachtvertrag begründet ein dingliches, gegenüber Dritten geschütztes Recht. Ein bloß privatschriftlicher Vertrag bietet diese Sicherheit nicht.

Die Registrierung eines Leaseholds kostet am Land Office rund 1,1 Prozent der gesamten Pachtsumme (Angabe branchenüblich, vor Beurkundung mit dem aktuellen Gebührenverzeichnis des Land Department abgleichen).

Verlängerungsmechanik – und ihre Grenzen

Häufig werden 30-Jahres-Leaseholds mit Verlängerungsoptionen (typisch “30 + 30” oder “30 + 30 + 30”) vermarktet. Hier müssen deutschsprachige Käufer besonders nüchtern bleiben, denn genau hier liegt die häufigste Fehleinschätzung:

• Thailändisches Recht garantiert eine gesetzliche Höchstlaufzeit von 30 Jahren pro eingetragenem Leasehold für Wohnzwecke.
• Verlängerungen sind vertragliche Versprechen, keine gesetzlich abgesicherten Automatismen. Ihre Durchsetzbarkeit gegenüber einem späteren Eigentümer oder dessen Erben ist rechtlich umstritten.
• Erst die tatsächliche Neu-Registrierung am Land Office zum Verlängerungszeitpunkt schafft erneut ein dingliches Recht.

Deshalb ist die Bonität und Verlässlichkeit des Verpächters ebenso zu prüfen wie die Vertragsklauseln zu Vererbbarkeit des Leaseholds, Übertragbarkeit, Verkauf während der Laufzeit und die konkrete Ausgestaltung der Verlängerung. Eine gute Klausel benennt Fristen, Preis (oder Preisformel) und verpflichtet Rechtsnachfolger ausdrücklich.

Freehold vs. Leasehold: der direkte Vergleich

Kriterium	Freehold (Volleigentum)	Leasehold (Erbpacht)
Für Ausländer möglich bei	Eigentumswohnung (innerhalb 49-%-Quote)	Land/Villa, auch wenn Quote voll
Rechtsnatur	Dauerhaftes Eigentum am Objekt	Befristetes Nutzungsrecht (max. 30 Jahre/Registrierung)
Laufzeit	Unbefristet	30 Jahre, Verlängerung nur vertraglich
Vererbbarkeit	Ja, uneingeschränkt	Nur wenn vertraglich geregelt
Nachweis beim Kauf	FET-Formular zwingend	Registrierung am Land Office
Registrierungskosten (Land Office)	Transfergebühr 2 %, Stempelsteuer 0,5 %	~1,1 % der Gesamtpachtsumme
Typisches Objekt	Condo	Villa mit Grundstück

Die Nebenkosten am Land Office (Transfergebühr 2 %, Stempelsteuer 0,5 %, Specific Business Tax 3,3 % bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren, Leasehold-Registrierung ~1,1 %) sind branchenüblich; die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist Verhandlungssache. Prüfen Sie die aktuelle Gebührenordnung des Land Department vor der Beurkundung.

Warum die Nominee-Gesellschaft illegal ist

Immer wieder wird DACH-Käufern eine vermeintlich elegante Lösung angeboten: Man gründe eine thailändische Gesellschaft, in der thailändische Gesellschafter 51 Prozent halten, und diese Firma kaufe das Land. Der Ausländer kontrolliere die Firma faktisch – und damit das Grundstück.

Das ist illegal, wenn die thailändischen Gesellschafter nur als Strohleute (Nominees) fungieren und weder eigenes Kapital eingebracht haben noch echten Einfluss ausüben. Das thailändische Recht verbietet ausdrücklich, ausländisches Landverbot über vorgeschobene Gesellschafter zu umgehen. Die Folgen können gravierend sein: Nichtigkeit des Erwerbs, Zwangsverkauf des Grundstücks und straf- sowie steuerrechtliche Risiken für alle Beteiligten. Für DACH-Käufer, deren erstes Anliegen Rechtssicherheit ist, ist die Nominee-Struktur damit kein Schlupfloch, sondern das größte vermeidbare Risiko überhaupt.

Die legalen Alternativen sind klar und heißen: Condo im Freehold oder Villa im eingetragenen Leasehold. Eine echte, operativ tätige thailändische Gesellschaft mit substanziellem thailändischem Kapital kann in Einzelfällen legitim sein – das ist aber eine gesellschafts- und steuerrechtliche Gestaltung, die zwingend in die Hände eines unabhängigen thailändischen Anwalts gehört und nicht in die eines Verkäufers.

Was die Due Diligence in Phuket prüft

Eine Due Diligence in Phuket ist keine Formalie, sondern Ihre Absicherung vor der Unterschrift. Sie sollte immer von einem vom Verkäufer und Makler unabhängigen Anwalt durchgeführt werden. Diese Punkte gehören auf die Checkliste:

• Chanote-Titel (Nor Sor 4 Jor): Das ist die höchste und einzige wirklich vermessene Eigentumsurkunde in Thailand. Nur beim Chanote sind die Grenzen GPS-vermessen. Schwächere Titel (z. B. Nor Sor 3 Gor) bergen Grenz- und Eigentumsunsicherheiten. Prüfen Sie, ob der aktuelle Verkäufer auch der eingetragene Eigentümer ist.
• Belastungen und Hypotheken: Ist das Land oder die Wohnung mit einer Hypothek, einem Wegerecht Dritter oder anderen Lasten belegt? Diese müssen vor oder bei Übertragung gelöscht werden.
• Baugenehmigungen und Auflagen: Liegen für die Villa oder das Kondominium gültige Baugenehmigungen vor? Wurde im Küsten- oder Hanglagenschutzgebiet regelkonform gebaut? Nicht genehmigte Anbauten sind ein reales Abriss- und Bußgeldrisiko.
• Restquote (bei Condos): Ist im Zielgebäude noch ausländisches Freehold-Kontingent frei? Nur dann ist Freehold überhaupt eintragbar.
• Leasehold-Vertrag (bei Villen): Ist der Vertrag eintragungsfähig, sind Verlängerung, Vererbbarkeit und Übertragbarkeit sauber geregelt?
• Zugangs- und Versorgungsrechte: Gibt es eine legale Zufahrt, sind Wasser und Strom gesichert?

Der rechtssichere Kauf in sieben Schritten

1. Zielobjekt und Struktur festlegen: Condo (Freehold) oder Villa (Leasehold)? Das bestimmt den gesamten Ablauf.
2. Unabhängigen thailändischen Anwalt mandatieren – vor jeder Anzahlung.
3. Reservierungsvereinbarung mit Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Due Diligence Mängel aufdeckt.
4. Due Diligence durchführen lassen: Chanote, Belastungen, Genehmigungen, Restquote.
5. Kaufvertrag / Leasehold-Vertrag prüfen und verhandeln (Sprache, Gerichtsstand, Nebenkosten-Aufteilung).
6. Devisentransfer korrekt abwickeln und das FET-Formular anfordern (bei Freehold zwingend).
7. Beurkundung am Land Office, Zahlung der Gebühren, Eintragung des Eigentums bzw. des Leaseholds.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Auf dem Papier des Verkäufers vertrauen. Lassen Sie den Titel immer selbst durch Ihren Anwalt am Land Office verifizieren.
• Vor der Due Diligence anzahlen. Ohne Rücktrittsrecht ist eine Anzahlung schnell verloren.
• Verlängerungsversprechen als Garantie missverstehen. “30 + 30” ist ein Vertragsversprechen, kein Gesetz.
• Die Nominee-Firma als “Standardlösung” akzeptieren. Sie ist illegal – Punkt.
• Ohne FET-Formular überweisen. Ohne den Devisennachweis scheitert die Freehold-Eintragung.
• Steuern ausblenden. Als Eigentümer fällt jährlich die Land & Building Tax an (für Wohnnutzung auf 0,3 % des amtlichen Werts gedeckelt, mit niedrigen Effektivsätzen für Selbstnutzer); eine Vermögensteuer kennt Thailand hingegen nicht.

Steuern und Erbe: kurz eingeordnet – aber individuell beraten lassen

Die Rechtssicherheit beim Kauf ist die eine Sache, die grenzüberschreitende Besteuerung die andere. Beide gehören zusammen gedacht. Für Mieteinkünfte gilt nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Thailand (unterzeichnet am 10. Juli 1967, weiterhin in Kraft) das Belegenheitsprinzip: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen – also auch Mieteinnahmen aus Ihrer Phuket-Immobilie – dürfen in Thailand besteuert werden (Art. 6). Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung solcher Einkünfte überwiegend durch Freistellung mit Progressionsvorbehalt (Art. 22): Die thailändischen Einkünfte sind in Deutschland freigestellt, können aber Ihren Steuersatz auf das übrige deutsche Einkommen erhöhen.

Bei Renten ist keine pauschale Aussage möglich, weil Art. 18 des Abkommens nach Rententyp unterscheidet: Gesetzliche und private Renten werden grundsätzlich im Wohnsitzstaat besteuert (für den in Thailand ansässigen Ruheständler also dort), während Pensionen des deutschen Staates bzw. öffentlicher Kassen (z. B. Beamtenpensionen) im auszahlenden Staat – Deutschland – steuerpflichtig bleiben. Hinzu kommt die seit 1. Januar 2024 geltende thailändische Remittance-Regel (Erlasse Por.161/2566 und Por.162/2566): Wer als Steuerresident (≥ 180 Tage/Jahr) ausländische Einkünfte nach Thailand überführt, kann dort steuerpflichtig werden. Wie diese Regel mit der DBA-Freistellung zusammenwirkt, ist derzeit ungeklärt und die Praxis entwickelt sich – überführte Einkünfte “können” in Thailand steuerbar sein, abhängig vom Einzelfall. Der 2025 diskutierte Entwurf für eine Zwei-Jahres-Übergangsfrist ist noch kein geltendes Recht.

Beim Erbe ist Vorsicht geboten: Ist der Erblasser oder der Erbe in Deutschland ansässig (unbeschränkte Steuerpflicht), unterliegt das weltweite Vermögen der deutschen Erbschaftsteuer – die Phuket-Immobilie eingeschlossen. Persönliche Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (beispielhaft 400.000 EUR pro Kind; Werte können sich ändern). Für deutsche Staatsangehörige kann zudem eine “erweiterte unbeschränkte Steuerpflicht” die deutsche Erbschaftsteuer noch bis zu fünf Jahre nach Wegzug fortwirken lassen – relevant für frisch nach Phuket Ausgewanderte.

Diese Punkte sind allgemeine Information und ersetzen keine individuelle Beratung. Wie Ihre Situation konkret zu behandeln ist, gehört in die Hände eines auf Deutschland–Thailand spezialisierten Steuer- oder Rechtsberaters. Vertiefend zu Visa, Krankenversicherung und einem rechtssicheren Immobilienkauf beim Auswandern lesen Sie unseren Ratgeber zum Auswandern nach Phuket; wer eher renditegetrieben denkt, findet realistische Zahlen in unserem Beitrag zur Mietrendite in Phuket für deutsche Investoren.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich als Deutscher in Thailand ein Haus mit Grundstück im Volleigentum kaufen?

Nein. Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Sie können das Gebäude im Eigentum halten und das Grundstück über einen eingetragenen 30-Jahres-Leasehold sichern. Echtes Freehold ist Ausländern nur an einer Eigentumswohnung innerhalb der 49-Prozent-Quote möglich.

Was ist sicherer – Freehold-Condo oder Leasehold-Villa?

Rechtlich ist das Freehold-Condo die stärkste Position: dauerhaftes, uneingeschränkt vererbbares Volleigentum. Der Leasehold ist ein befristetes Recht (30 Jahre pro Registrierung), dessen Verlängerung vertraglich, nicht gesetzlich garantiert ist. Welche Variante zu Ihnen passt, hängt vom Objekttyp und Ihren Zielen ab – nicht jede Villa lässt sich als Condo abbilden.

Wozu brauche ich das FET-Formular?

Das FET-Formular (“Tor Tor 3”) Ihrer thailändischen Bank belegt, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen wurde. Für die Eintragung von ausländischem Freehold an einer Eigentumswohnung verlangt es das Land Office zwingend. Überweisen Sie deshalb den vollen Betrag in Euro/Franken und fordern Sie das Formular ausdrücklich an.

Ist eine thailändische Firma zum Landkauf legal?

Eine echte, operativ tätige Gesellschaft mit substanziellem thailändischem Kapital kann in Einzelfällen legitim sein. Die verbreitete Nominee-Struktur mit thailändischen Strohgesellschaftern ist dagegen illegal und riskiert den Verlust der Immobilie. Lassen Sie jede Firmenstruktur vorab von einem unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen.

Welche Nebenkosten fallen am Land Office an?

Branchenüblich sind eine Transfergebühr von 2 %, Stempelsteuer 0,5 %, eine Specific Business Tax von 3,3 % bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren sowie ~1,1 % für die Leasehold-Registrierung. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist verhandelbar; die aktuellen Sätze sollten vor der Beurkundung bestätigt werden.

Muss ich meine Phuket-Immobilie in Deutschland versteuern?

Mieteinkünfte dürfen nach dem DBA in Thailand besteuert werden und sind in Deutschland überwiegend freigestellt, erhöhen aber ggf. Ihren Steuersatz (Progressionsvorbehalt). Bei Erbschaft kann bei deutscher Ansässigkeit die weltweite Erbschaftsteuer greifen. Das sind allgemeine Hinweise – die konkrete Behandlung klärt ein grenzüberschreitend spezialisierter Berater.

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Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Gesetze, Gebühren, Freibeträge und Steuerregeln können sich ändern und hängen von Ihrer individuellen Situation ab. Bitte konsultieren Sie vor einer Entscheidung einen qualifizierten, auf Deutschland–Thailand spezialisierten Rechts- oder Steuerberater – gern vermitteln wir Sie an unser Partnernetzwerk.