Immobilienkauf in Thailand: Recht & Steuern 2026

Wer als Ausländer in Phuket kaufen will, kann ein Condominium zu 100 % im eigenen Namen als Volleigentum (Freehold) erwerben – solange die 49-%-Ausländerquote nicht ausgeschöpft ist. Land dagegen erwerben Sie legal fast nur über eine langfristige, eingetragene Pacht (Leasehold), das Erbbaurecht (Superficies) oder anerkannte BOI-/Betriebsgesellschaftsstrukturen. Genauso wichtig 2026: Seit dem 1. Januar 2024 kann eine in Thailand steuerlich ansässige Person auf ausländisches Einkommen besteuert werden, das sie nach Thailand überweist – das betrifft direkt Ihre Kaufüberweisung.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze und deren Auslegung ändern sich in Thailand schnell. Für Ihren konkreten Fall arbeiten Sie bitte mit einer auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei zusammen.

Wenn Sie sich mit dem Immobilienkauf in Thailand beschäftigen, sind Sie vermutlich schon auf widersprüchliche Angaben gestoßen. „Garantierte 90-Jahres-Pachtverträge“, „unkompliziert Land über eine Firma kaufen“, „Konto in fünf Minuten“… Das Internet ist zu einem Friedhof veralteter Informationen geworden.

Das Problem: Ein 2018 verfasster Artikel kann bei Google hervorragend platziert sein – und heute schlicht gefährlich. In Thailand entwickelt sich das Recht laufend weiter. Dieser Leitfaden bringt Sie auf den Stand Mitte 2026 und nennt die Punkte, die Sie vor jeder Überweisung prüfen sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Condo als Volleigentum: möglich, aber nur innerhalb der 49-%-Quote – und die Quote bezieht sich auf die Wohnfläche, nicht auf die Zahl der Einheiten.
• Land: nie direkt auf ausländischen Namen. Legal sind eine langfristige, eingetragene Pacht (Leasehold), das Erbbaurecht (Superficies) oder anerkannte BOI-/Betriebsgesellschaftsrouten.
• Nominee-Strukturen (Strohmann-Thai als Mehrheitsgesellschafter, nur um Land zu halten) sind illegal und geraten 2026 zunehmend ins Visier der Behörden.
• DTV-Visum (seit Juli 2024): 5 Jahre, für ortsunabhängig Arbeitende, günstiger Ersatz für teurere Programme.
• Neue Steuerregel (seit 1. Januar 2024): ausländisches, nach Thailand überwiesenes Einkommen kann bei Steueransässigkeit (≥ 180 Tage/Jahr) steuerpflichtig werden.
• Due Diligence ist unverzichtbar: In Thailand schützt der Anwalt des Verkäufers den Verkäufer – nicht Sie.

Eine ausführliche Gegenüberstellung finden Sie in unserem Leitfaden Freehold vs. Leasehold für Phuket.

1. Warum Ihre Internetquellen wahrscheinlich veraltet sind

Die Rechtslage in Thailand ändert sich regelmäßig – und gleich zwei zentrale Reformen von 2024 fehlen in den meisten älteren Ratgebern völlig: das DTV-Visum und die Neuregelung zur Besteuerung ausländischer Einkünfte. Wer sich auf ein undatiertes Expat-Forum oder einen alten Blog verlässt, plant nach einer Realität, die es so nicht mehr gibt.

Deshalb halten wir uns fortlaufend über die aktuellen Entwicklungen auf dem Laufenden und arbeiten mit auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Anwälten zusammen, um Ihnen die für Ihre Situation passende Struktur zu empfehlen.

2. Ihre legalen Optionen im Überblick

Es gibt mehrere völlig legale Strukturen – je nach Investorenprofil. Bei Palmora Property arbeiten wir mit spezialisierten Kanzleien, die Ihre Lage analysieren und Sie zur passenden Struktur führen:

• Condominium als Volleigentum (Freehold): 100 % Eigentum auf Ihren Namen – vorbehaltlich der Ausländerquote.
• Eingetragene Pacht (Leasehold): gesicherte dingliche Rechte, per Registereintrag am Land Office.
• Erbbaurecht (Superficies): Sie besitzen das Gebäude, der Grund ist gepachtet.
• Betriebsgesellschaft mit echtem Geschäftsbetrieb / BOI-geförderte Struktur: für Investoren mit realer wirtschaftlicher Tätigkeit oder genehmigten Projekten.

Wichtige Abgrenzung – kein Nominee. Der oft gehörte „Firmenkauf, um als Ausländer Land zu besitzen“ ist nur dann legal, wenn die Gesellschaft einen echten Geschäftszweck hat (etwa eine operative BOI- oder Betriebsgesellschaft). Wird eine thailändische Gesellschaft dagegen künstlich mit Strohmann-Gesellschaftern (Nominees) aufgesetzt, nur damit ein Ausländer wirtschaftlich Land kontrolliert, ist das nach thailändischem Recht illegal – und die Behörden gehen 2026 verstärkt dagegen vor. Wir empfehlen solche Konstruktionen ausdrücklich nicht.

Unser Ansatz: Jede Situation ist einzigartig. Unsere Partneranwälte erläutern Vorzüge und Grenzen jeder Option, damit Sie mit vollem Wissen entscheiden.

3. Condominium: Vorsicht bei der Quotenrechnung

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist der einzige Weg, in Thailand zu 100 % Volleigentümer auf eigenen Namen zu werden – sofern die Ausländerquote von 49 % eingehalten wird.

Häufiger Irrtum: Viele glauben, 49 % der Wohnungen seien für Ausländer reserviert. Das ist falsch. Das Gesetz stellt auf 49 % der gesamten Wohnfläche ab. In Luxusobjekten, in denen Ausländer die großen Penthouses kaufen, ist die Flächenquote schnell erreicht – auch wenn zahlreiche Einheiten leer stehen.

Unser Rat: Fordern Sie vor jeder Anzahlung ein offizielles Schreiben der Eigentümergemeinschaft (Juristic Person) an, das die verfügbare „Foreign Quota“ bestätigt. Ist die Quote voll, erhalten Sie nur eine langfristige Pacht (Leasehold) – was den Wiederverkaufswert beeinflusst.

4. Steuern, Gebühren – und die neue Remittance-Regel

Übertragungsgebühren und Steuern beim thailändischen Immobilienkauf können erheblich sein. Es gibt mehrere Hebel zur Optimierung, abhängig von Kaufpreis, Nationalität und Haltedauer des Verkäufers.

Die 2024er Reform, die Sie kennen müssen: Seit dem 1. Januar 2024 (Erlasse Por.161/162 der thailändischen Finanzverwaltung) wird eine in Thailand steuerlich ansässige Person – wer sich 180 Tage oder mehr pro Jahr im Land aufhält – auf ausländisches Einkommen besteuert, das sie nach Thailand überweist (Remittance-Prinzip). Für Käufer heißt das konkret: Ob und wie Sie Kaufmittel überweisen, und ob diese Mittel als bereits versteuertes Vermögen oder als übertragenes Einkommen gelten, kann steuerlich relevant sein – ebenso wie Mieteinnahmen oder Kapitalerträge, die Sie als Resident ins Land holen.

Das ist ein Punkt, an dem sich fachliche Beratung fast immer auszahlt. Unseren Überblick zur deutsch-thailändischen Konstellation finden Sie unter Steuern zwischen Deutschland und Thailand bei Phuket-Immobilien; wie Zahlungen und der FET-Nachweis technisch ablaufen, zeigt unser Ratgeber zu Zahlung und FET-Formular.

Unser Ansatz: Wir arbeiten mit auf thailändisches Immobiliensteuerrecht spezialisierten Kanzleien, die Ihre Unterlagen prüfen. Da jede Konstellation anders ist, raten wir dringend zur Beratung, bevor Sie etwas unterschreiben.

5. Bankkonto und Visum: Der Weg für Ihre Gelder

Um Ihre Mittel nach Thailand zu bringen, brauchen Sie geeignete Nachweise. Die Geldwäscheregeln sind streng – und der zentrale Beleg beim Immobilienkauf ist das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction, früher Tor.Tor.3). Es bestätigt, dass die Kaufsumme in Devisen aus dem Ausland eingeführt wurde, und ist Voraussetzung für die Eintragung von Volleigentum am Land Office.

Das passende Visum erleichtert die Kontoeröffnung erheblich. 2026 stehen mehrere Wege offen:

Visum	Laufzeit	Zielgruppe	Besonderheit
DTV (seit Juli 2024)	5 Jahre	Ortsunabhängig Arbeitende, „Digital Nomads“, Soft-Power-Aktivitäten	Deutlich günstiger; Ersparnis von rund 500.000 THB gegenüber teureren Programmen
LTR (Long-Term Resident)	bis 10 Jahre	Vermögende, Rentner, Fachkräfte, Investoren (BOI)	Steuer- und Aufenthaltsvorteile, vereinfachtes Banking
Thailand Privilege (ehem. Elite)	5–20 Jahre	Zahlungskräftige Langzeitaufenthalter	Concierge, unterstützte Kontoeröffnung
O-A / O-X (Rentenvisum)	1 / 5–10 Jahre	Personen ab 50 Jahren	Einkommens-/Vermögensnachweis erforderlich

Auffällig: Ältere Ratgeber verweisen für „wohlhabende Digital Nomads“ auf das LTR – dabei ist das DTV seit Juli 2024 das eigentlich dafür geschaffene Visum. Welches am besten zu Ihnen passt, klärt unser Vergleich der Langzeitvisa DTV, LTR und Elite.

6. Die entscheidende Rolle der Due Diligence

In Deutschland, Österreich oder der Schweiz schützt der Notar beide Parteien. In Thailand schützt der Anwalt des Verkäufers den Verkäufer. Deshalb ist Ihre eigene Absicherung essenziell.

Bei Palmora Property arbeiten wir mit neutralen, unabhängigen Anwälten zusammen, die vor jeder Transaktion eine vollständige Due Diligence (Vorabprüfung) durchführen.

Was Sie prüfen (lassen) sollten – unter anderem:

• Der Titel: Handelt es sich wirklich um einen Chanote (den sichersten Titel mit GPS-Vermessung)?
• Zufahrt: Ist die Straße zu Ihrer Villa privat? Falls ja, ist ein Wegerecht (Servitut) eingetragen?
• Zonierung (Phuket): Bau- und Höhenvorschriften müssen für Ihr konkretes Projekt geklärt sein.
• Bei Off-Plan: Umweltprüfung (EIA), Baugenehmigung und die Absicherung Ihrer Raten müssen vor Vertragsschluss geklärt sein.

7. Ein kurzer Marktblick 2026

Die Rechtslage entscheidet über die Sicherheit – der Markt über das Timing. Laut REIC und Bangkok Post haben russische Käufer stark zugelegt und sind Anfang 2026 die zweitgrößte ausländische Condo-Käufergruppe (+33 % Volumen, +69 % Wert im 1. Quartal 2026), während chinesische Übertragungen zurückgingen (rund −39 % im 1. Quartal 2026), aber weiterhin an der Spitze stehen. Phuket wies den höchsten Übertragungswert aller Provinzen auf.

Zur Einordnung der Preise: Der mediane Condo-Preis in Phuket lag laut C9 Hotelworks (April 2025) bei etwa 140.000–144.000 THB/m²; die durchschnittliche Brutto-Mietrendite bewegte sich 2025 nach Colliers um rund 5,8 %, in Toplagen eher bei 7–8,5 % brutto. Garantierte Renditen gibt es nicht – realistisch rechnen heißt, mit konservativen Auslastungs- und Kostenannahmen zu planen.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich als Ausländer in Phuket Land besitzen? Nicht direkt auf Ihren Namen. Legal sind eine langfristige, eingetragene Pacht (Leasehold), das Erbbaurecht (Superficies) oder eine anerkannte Betriebsgesellschaft mit echtem Geschäftszweck bzw. eine BOI-geförderte Struktur. Reine Nominee-Konstruktionen sind illegal.

Was bedeutet die Ausländerquote von 49 % genau? Sie bezieht sich auf 49 % der gesamten Wohnfläche eines Condominiums, nicht auf die Zahl der Einheiten. Lassen Sie sich vor der Anzahlung schriftlich von der Eigentümergemeinschaft bestätigen, dass die Quote verfügbar ist.

Werde ich in Thailand auf mein Auslandseinkommen besteuert? Wenn Sie ≥ 180 Tage/Jahr im Land sind, gelten Sie als steuerlich ansässig. Seit dem 1. Januar 2024 (Por.161/162) kann ausländisches Einkommen besteuert werden, das Sie nach Thailand überweisen. Das betrifft auch die Übertragung von Kaufmitteln – lassen Sie Ihren Fall fachlich prüfen.

Welches Visum brauche ich, um zu kaufen? Für den Kauf selbst brauchen Sie kein bestimmtes Visum – entscheidend ist das FET-Formular für die Devisenüberweisung. Ein DTV, LTR oder Thailand Privilege erleichtert aber Aufenthalt und Kontoeröffnung erheblich.

Was ist das FET-Formular? Der Foreign-Exchange-Transaction-Nachweis (früher Tor.Tor.3) belegt, dass die Kaufsumme in Devisen aus dem Ausland eingeführt wurde. Er ist Pflichtvoraussetzung für die Eintragung von Volleigentum am Land Office.

Ist der Firmenkauf zur Landkontrolle sicher? Nur mit echtem Geschäftsbetrieb (operative oder BOI-geförderte Gesellschaft). Wird die Firma allein aufgesetzt, um über Strohmann-Thais Land zu halten, ist das illegal und wird 2026 verstärkt geprüft.

Fazit: Absichern statt hoffen

Immobilien in Thailand bleiben eine hervorragende Chance – für Lebensqualität und für Rendite. Unsere Kunden kaufen erfolgreich, weil wir genau die rechtlichen Aspekte in den Griff nehmen, die auf den ersten Blick kompliziert wirken: die richtige Struktur (Leasehold, Erbbaurecht, legale Gesellschaftsform), die geprüften Dokumente, das korrekte FET-Formular und die 2024er Steuerlogik.

Wir haben uns für Transparenz entschieden. Wir empfehlen dringend, eine auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei hinzuzuziehen – haben Sie keine, vermitteln wir je nach Fragestellung eine passende.

Investieren Sie mit offenen Augen. Sprechen Sie mit uns über /de/contact – per WhatsApp unter +66 61 249 4192 oder per E-Mail an [email protected]. Wir klären Ihre rechtliche Ausgangslage und schlagen einen konkreten Fahrplan vor.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine persönliche Rechts- oder Steuerberatung für Ihren konkreten Fall. Gesetze können sich in Thailand schnell ändern. Wir empfehlen dringend die Zusammenarbeit mit einer spezialisierten Kanzlei.